El gasto mensual más alto de los chilenos es la vivienda, ya sea por el pago del arriendo o de la hipoteca. Los expertos aseguran que se le dedica más del 25% mensual de los ingresos a este rubro, mermando así la capacidad de ahorro de las familias.

La propuesta que analizamos en esta nota es la crear un marco regulatorio para los precios del mercado inmobiliario. La idea es proteger a los inquilinos y los dueños de las viviendas, sin dejar de apoyar la inversión de las grandes constructoras.

¿Una reforma necesaria?

La reforma del mercado de capitales del 2001 creó nuevos instrumentos de inversión y el rubro inmobiliario se vio beneficiado en ese año. Sin embargo, esto dio paso a una burbuja inmobiliaria que, de no darle freno, podría dañar tanto a inquilinos como a propietarios e inversionistas en las próximas dos décadas.

Aunque las opiniones son muy variadas, pareciera que el Estado es uno de los actores principales en esta discusión, en su poder está la posibilidad de tomar la delantera en esta crisis.

En el 2019 existe un déficit de 500.000 mil viviendas, mientras que los precios están por encima del salario promedio de los chilenos.

El gobierno ha reconocido el problema, así que en mayo de este año anunció un paquete de medidas denominado Clase Media Protegida. El programa incluye un aumento en los subsidios para compra y arriendo, y una exención del IVA para viviendas que no superen las 3000 UF. Esta medida, aunque resulta interesante para el consumidor final de la vivienda, no responde a las necesidades reales de las crisis: frenar el aumento de precios.

Replicar modelos europeos, una solución

Existen proyectos interesantes en países de Europa que se pueden replicar en Chile. Por ejemplo, en Viena se fijan precios de arriendo y costos de construcción por un decreto de la alcaldía. Otro modelo interesante es Londres, donde los municipios discuten la rentabilidad de los proyectos de vivienda antes de aprobarlos y empezar a comercializarlos.

Berlín y París han ido más lejos: las autoridades congelaron los precios de los inmuebles y empezaron a comprar inmuebles con la finalidad de aumentar un stock de viviendas. Esta estrategia pretende que el Estado entre en el mercado inmobiliario como competencia a la empresa privada. De esta forma, se fomentaría una cultura de integración social, donde las personas pueden elegir el tipo de vivienda que esté a su alcance, sin que eso suponga mudarse a zonas más alejadas o menos productivas de la ciudad.

Además, esta medida acabaría con la especulación, pues las ofertas que entregue el Estado como actor inmobiliario serían más atractivas que muchas de las inmobiliarias privadas. Resultado: el mercado se regularía prácticamente, solo sin dejar a los compradores con deudas impagables.

Aunque un mecanismo de control o un congelamiento de los precios de los inmuebles parece una medida bastante extrema, recientes estudios indican que si en Chile se redujera la tasa de rentabilidad hasta un 18%, seguiría siendo un buen negocio comprar o vender una propiedad. Incluso, se podría vender mucho más, ya que los precios disminuirían entre un 10% y un 50 %.

¿Y entonces?

Una política como esta no está reñida con los intereses de las constructoras o de los grandes inversionistas, se trata de admitir que el mercado está creciendo y requiere ser vigilado para que no ocurra lo mismo que en otros países, como Estados Unidos o España. Solo en el país europeo, se otorgaron 1,5 millones de créditos hipotecarios, pero vendieron 1 millón de viviendas. El resto de los créditos resultaron de refinanciamientos por deudas que no se pudieron pagar.

La regulación del mercado es solo una alternativa para enfrentar un problema. El Estado debe actuar rápidamente, antes de que la burbuja inmobiliaria empiece a dejar personas sin vivienda e inversionistas incapaces de hacerle frente a sus deudas.

FUENTE: Erik Leiva