Tienes un departamento o casa que vas a arrendar. Quizás es tu primera vez como arrendador, o quizás ya pasaste por la mala experiencia de un arrendatario que dejó de pagar, dañó la propiedad o, peor aún, te tomó meses sacarlo. Ahora estás en la disyuntiva: ¿administras tú mismo y te ahorras el costo, o pagas un servicio profesional?
Esa decisión se reduce a una pregunta concreta: ¿cuánto cuesta y qué incluye realmente la administración profesional en Chile?
En este post te mostramos el costo real del mercado, qué obtienes a cambio del 8% que cobra REMAX First, y por qué la cuenta no es «porcentaje vs cero» — es «porcentaje vs todo el riesgo y el tiempo que se evita».
El costo típico de administración en Chile
En el mercado chileno, las corredoras profesionales que ofrecen administración de arriendos residenciales cobran históricamente un porcentaje del arriendo mensual cobrado, en un rango referencial entre 7% y 10% según el servicio incluido, la ubicación de la propiedad y el volumen de la cartera.
REMAX First cobra 8% del arriendo mensual — sin costo de setup ni cuotas fijas, sin sorpresas. La comisión se descuenta automáticamente del arriendo cobrado antes de transferir al propietario, mes a mes. Si un mes no hay arriendo cobrado (vacancia o mora), no hay cobro de administración.
Para que el número sea concreto: si arriendas en $700.000 mensuales, la administración cuesta $56.000 al mes. Recibes $644.000 limpios, sin tener que hacer nada.
Las corredoras grandes y plataformas tipo Houm, Capital Arriendo, Assetplan, Boettcher y Tattersall operan en este mismo rango general del mercado, pero cada una tiene su modelo y su cobertura. Antes de contratar conviene siempre confirmar la tarifa exacta y qué incluye directamente con cada empresa.
¿Qué incluye realmente el 8%?
Acá viene el detalle que marca la diferencia entre una administración profesional y una persona cobrándote por hacer «lo mínimo». Estos son los servicios incluidos en el 8% de REMAX First:
1. Filtro legal del arrendatario. Informe comercial Dicom/Equifax, verificación de empleo directa con el empleador, validación de capacidad de pago (regla práctica: renta líquida ≥ 3 veces el arriendo), referencias de arrendadores anteriores. El filtro es la primera línea de defensa — un mal arrendatario filtrado a tiempo te ahorra meses de problemas. Más detalle en nuestra guía para evaluar arrendatarios.
2. Contrato legal redactado por abogados. Cláusulas válidas y actualizadas, reajuste IPC automático, inventario fotográfico con acta de entrega, firma notarial coordinada. Nada de plantillas genéricas de internet.
3. Cobro mensual automatizado. Sin recordatorios manuales ni llamadas incómodas. El sistema gestiona el cobro, registra el pago y deposita en tu cuenta. Si el arrendatario se atrasa, gestionamos la cobranza desde el día uno.
4. Gestión de mantenciones. Red de proveedores propios (gasfíter, electricista, pintor, cerrajero) con tarifas preferentes. El arrendatario reporta, nosotros coordinamos, tú apruebas el gasto cuando excede un monto pactado.
5. Seguro de arriendo HDI incluido. Sin costo adicional para el propietario, REMAX First incluye el Seguro de Restitución de Inmueble Arrendado de HDI, inscrito en la CMF bajo el código POL120210182. Cubre arriendos impagos y gastos legales en caso de necesitar desalojo. Detalle completo en nuestro post sobre seguro de arriendo en Chile.
6. Asesoría legal frente a problemas. Si el arrendatario deja de pagar o hay que iniciar un proceso bajo la Ley 21.461 «Devuélveme Mi Casa», no tienes que salir a buscar abogado. La asesoría está dentro del servicio.
7. Cumplimiento tributario. Reporte mensual al propietario con los datos necesarios para declarar ingresos por arriendo ante el SII. No reemplazamos a tu contador, pero te entregamos la información en formato listo para declarar.
El costo real de NO contratar administración
Acá está la trampa: cuando un propietario se ahorra el 8%, lo que en realidad está haciendo es autoasegurarse contra los riesgos del arriendo. Y como cualquier autoseguro, funciona bien hasta que no funciona.
Vacancia por mal filtro de arrendatario. Si por apuro o falta de criterio aceptas a un postulante que después resulta moroso, el costo más probable no es solo el arriendo no pagado — es el tiempo total fuera de mercado: el desalojo, el repintado, la nueva publicación, la espera por el siguiente arrendatario. Un mes de arriendo perdido suele equivaler a más de un año de administración profesional.
Costos legales por desalojo. Iniciar una acción judicial contra un arrendatario moroso sin asesoría incluida significa contratar abogado a honorarios libres, además del tiempo de gestión propia. La diferencia entre llegar al tribunal con un contrato bien redactado y la documentación completa, o llegar improvisado, puede definir meses de proceso adicional.
Daños no recuperables sin seguro. Sin seguro de arriendo, los daños que exceden la garantía salen de tu bolsillo. Pintura, pisos, artefactos, electrodomésticos: las reparaciones pueden equivaler a varios meses de arriendo cuando el arrendatario no responde.
Tu tiempo. Publicar, responder consultas, coordinar visitas, evaluar postulantes, redactar contrato, hacer entrega con inventario, cobrar mes a mes, gestionar mantenciones, coordinar emergencias. Si valoras tu hora por sobre el 8% del arriendo, la cuenta se ve distinta.
Para ver los errores más frecuentes de autoadministración, revisa nuestro post sobre los 5 errores más caros al arrendar.
Comparativa: autoadministrar vs servicio profesional
| Aspecto | Autoadministración | Servicio profesional (rango 7-10%) |
|---|---|---|
| Tiempo del propietario | 5-10 horas al mes | <1 hora al mes |
| Filtro arrendatario | Tu criterio | Dicom + scoring + verificación laboral |
| Seguro de arriendo | Lo contratas aparte | Incluido (en REMAX First, HDI sin costo extra) |
| Cobro mensual | Recordatorios manuales | Automático |
| Mantenciones | Tú coordinas cada proveedor | Red de proveedores con tarifas pactadas |
| Asesoría legal | Tú contratas abogado al surgir el problema | Incluida en el servicio |
| Vacancia esperada | Depende de tu experiencia y red | Reducida por red de prospectos y filtro |
| Costo mensual visible | $0 | 7-10% del arriendo |
| Costo real esperado | Tu tiempo + riesgo + sin red | Comisión predecible, riesgo mitigado |
¿Cuándo conviene contratar administración profesional?
No siempre. Si tienes tiempo, experiencia previa arrendando, red de proveedores, vives cerca de la propiedad y conoces las cláusulas mínimas que protegen al propietario en Chile, puedes administrar tú mismo. Lo importante es no subestimar la carga.
La administración profesional se justifica claramente cuando:
- No vives en Santiago o vives lejos de la propiedad arrendada
- Es tu primera propiedad en arriendo
- Tuviste una mala experiencia previa y no quieres repetir la pelea legal
- Tu tiempo vale más que el 8% del arriendo mensual
- Quieres un seguro de arriendo bundleado sin tener que cotizarlo aparte
- Prefieres ingreso pasivo predecible por sobre maximizar cada peso
Para una propiedad acogida a DFL 2 con beneficios tributarios (no más de 2 viviendas por propietario, hasta 140 m²), el ingreso por arriendo está exento de Impuesto a la Renta. Un servicio que te entregue el reporte mensual listo para declarar te facilita la tributación independiente de cuál sea tu régimen.
Cómo es trabajar con REMAX First
Buscamos que la administración sea predecible y silenciosa. Esto es lo que obtienes al contratar el servicio:
- Resultado: ingreso pasivo real, mes a mes, sin gestión propia ni emergencias en tu agenda.
- Confianza: REMAX First cuenta con 475+ reseñas en Google con 4.9 estrellas y abogados de planta para respaldar cada contrato.
- Tiempo de partida: setup en aproximadamente 2 semanas desde la firma del mandato. El primer pago llega el mes siguiente al primer arriendo cobrado.
- Esfuerzo del propietario: prácticamente cero. Firmas el mandato, entregas las llaves, recibes los reportes mensuales.
Si quieres conversar sobre tu caso puntual, agenda una conversación con nuestro equipo de administración. En menos de 30 minutos te aclaramos si te conviene y cómo se vería la operación con tu propiedad específica.
Preguntas frecuentes
¿El 8% es sobre el arriendo bruto o neto?
Sobre el arriendo bruto mensual efectivamente cobrado al arrendatario. Si el arriendo es de $700.000, la comisión es de $56.000. No hay cobro adicional sobre gastos comunes ni sobre la garantía.
¿Hay costo de «setup» inicial?
No. REMAX First no cobra fee de inscripción ni de inicio del mandato. La única retención es el 8% sobre el arriendo cobrado mes a mes.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga?
Iniciamos la gestión de cobranza desde el primer día de atraso. Si el atraso se prolonga, el seguro HDI incluido cubre los arriendos impagos según el condicionado de la póliza, y la asesoría legal acompaña el proceso de desalojo bajo la Ley 21.461. Más detalle en nuestra guía sobre qué hacer si el arrendatario no paga.
¿Puedo cancelar el servicio si no estoy satisfecho?
Sí. El mandato de administración tiene cláusulas de término claras desde el contrato inicial. No quedas amarrado por años.
¿Qué pasa si vendo la propiedad mientras está arrendada?
Te acompañamos en la transición. El contrato de arriendo vigente continúa con el nuevo propietario (la venta no extingue el arriendo, según Ley 18.101). Si el comprador quiere mantener la administración con REMAX First, traspasamos el mandato; si no, devolvemos las llaves al nuevo dueño.
Fuentes y referencias oficiales
- Ley 18.101 — Arrendamiento de Predios Urbanos (BCN) — Marco legal del arriendo residencial en Chile.
- Ley 21.461 «Devuélveme Mi Casa» (BCN) — Procedimiento monitorio de desalojo, vigente desde junio 2022.
- CMF Chile — Condicionado General Seguro Restitución de Inmueble Arrendado, código POL120210182 — Texto oficial del condicionado HDI depositado en la CMF.
- HDI Chile — Seguro de Restitución de Inmueble Arrendado — Ficha oficial del producto.
- SII — Tributación de rentas de arrendamiento — Régimen general, descuento por gasto presunto y beneficios DFL 2.
Datos vigentes a mayo de 2026.
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