Herencia de propiedades en Chile: Guía completa de sucesión

La herencia de una propiedad en Chile es un tema que pocas personas planifican pero que todos enfrentan eventualmente. Cuando fallece un familiar que tenía una casa, un departamento o un terreno, los herederos se encuentran con un proceso legal que puede ser confuso, lento y emocionalmente agotador si no se conocen los pasos correctos.

Esta guía te explica de forma clara y actualizada a 2026 cómo funciona la sucesión de propiedades en Chile: quién hereda, cuánto recibe cada uno, qué trámites son obligatorios, cuánto cuestan y qué opciones tienes con la propiedad heredada.

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¿Qué pasa con una propiedad cuando alguien fallece?

Lo primero que debes saber: la propiedad no se transfiere automáticamente a los herederos al momento del fallecimiento. Legalmente, sí se genera el derecho a heredar desde ese instante (se llama «apertura de la sucesión»), pero para poder usar, vender, arrendar o hipotecar esa propiedad, necesitas completar un proceso legal formal.

Ese proceso se llama posesión efectiva, y es obligatorio en todos los casos. Sin posesión efectiva inscrita, ningún heredero puede hacer nada legalmente con el inmueble.

Además, es importante distinguir entre dos tipos de herencia:

• Herencia intestada (sin testamento): Es la más común en Chile. La ley define quién hereda y en qué proporción según los órdenes sucesorios del Código Civil.
• Herencia testada (con testamento): El fallecido dejó un documento legal indicando cómo distribuir sus bienes, dentro de los límites que la ley establece.

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Órdenes sucesorios en Chile: ¿Quién hereda primero?

Cuando no hay testamento, la ley chilena establece un sistema de cinco órdenes sucesorios que determinan quién tiene derecho a heredar. Funcionan como una escalera: si hay herederos en el primer orden, los demás no participan.

Primer orden — Hijos y cónyuge sobreviviente (Art. 988 CC)

Es el orden más común. Si el fallecido tenía hijos y cónyuge (o conviviente civil), la herencia se reparte así:

• Cónyuge o conviviente civil: Recibe el doble de lo que corresponde a cada hijo, con un mínimo del 25% de la herencia total.
• Hijos: Reparten el resto en partes iguales.

Ejemplo práctico 1 — Cónyuge + 2 hijos (acervo 4.000 UF):
Fórmula: cónyuge = 2x, cada hijo = x → 2x + 2x = 4.000 → x = 1.000.
– Cónyuge: 2.000 UF (50%)
– Cada hijo: 1.000 UF (25%)

Ejemplo práctico 2 — Cónyuge + 1 hijo:
– Cónyuge: 2/3 (≈67%)
– Hijo: 1/3 (≈33%)

Ejemplo práctico 3 — Cuándo opera el piso del 25%:
Con 7 hijos, el reparto estricto daría al cónyuge ~22,2% (2x + 7x = 9x), pero al entrar bajo el piso legal del 25%, el cónyuge recibe el 25% y los hijos se reparten el 75% restante en partes iguales.

Segundo orden — Cónyuge y ascendientes (Art. 989 CC)

Si el fallecido no tenía hijos ni descendientes:

• Cónyuge o conviviente civil: 2/3 de la herencia.
• Ascendientes de grado más próximo (padres o, a falta de ellos, abuelos): 1/3 de la herencia.
• Si no hay cónyuge: los ascendientes heredan todo.
• Si no hay ascendientes: el cónyuge hereda todo.

Tercer orden — Hermanos (Art. 990 CC)

Si no hay descendientes, cónyuge ni ascendientes, heredan los hermanos. Los hermanos de doble conjunción (mismos padre y madre) reciben el doble que los de simple conjunción (medios hermanos).

Cuarto orden — Colaterales hasta 6° grado (Art. 992 CC)

A falta de descendientes, ascendientes, cónyuge y hermanos, suceden los otros colaterales de grado más próximo, hasta el sexto grado inclusive (primos, tíos-abuelos, etc.). Los de doble conjunción reciben el doble que los de simple conjunción.

A falta de todos los anteriores — Fisco

Si no hay ningún heredero dentro de los órdenes anteriores, los bienes pasan al Fisco de Chile.

Derecho de representación (Art. 984 CC)

Si un heredero falleció antes que el causante, sus descendientes ocupan su lugar (por ejemplo, los nietos representan al hijo fallecido). Aplica en la descendencia del difunto y en la descendencia de sus hermanos.

Tabla resumen

Orden	Artículo CC	Herederos	Distribución
1°	Art. 988	Hijos + cónyuge	Cónyuge: doble que cada hijo, mínimo 25%
2°	Art. 989	Cónyuge + ascendientes	Cónyuge: 2/3. Ascendientes: 1/3
3°	Art. 990	Hermanos	Doble conjunción = doble porción que simple conjunción
4°	Art. 992	Colaterales hasta 6° grado	Grado más próximo excluye al más lejano
Último	—	Fisco de Chile	100% (a falta de todos los anteriores)

→ Para más detalle sobre porcentajes y casos especiales, revisa nuestra guía [LINK: /como-se-reparte-herencia-chile/ «Cómo se reparte una herencia en Chile»].

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Herencia con testamento vs sin testamento

Herencia intestada: la más común

En Chile, la mayoría de las sucesiones son intestadas. Si el fallecido no dejó testamento, se aplican directamente los órdenes sucesorios que vimos arriba. La ley define todo: quién hereda y cuánto recibe cada uno.

Herencia testada: libertad parcial

Cuando existe testamento, el fallecido pudo decidir parte de la distribución. Pero la ley chilena no permite desheredar libremente: existen herederos protegidos (legitimarios) cuyos derechos son intocables.

Cómo se divide la herencia testada (Art. 1184 CC)

Cuando el causante deja testamento y tiene legitimarios (descendientes, cónyuge o ascendientes), el acervo se divide en tres porciones:

Porción	%	Descripción
Mitad legitimaria	50%	Intocable. Se reparte entre los legitimarios según las reglas de la sucesión intestada (Arts. 988-992 CC). El testador NO puede disponer de esta parte.
Cuarta de mejoras	25%	Se puede asignar libremente entre descendientes, cónyuge o ascendientes (sean o no legitimarios — por ejemplo, nietos). Permite favorecer a uno sobre otros dentro de ese grupo.
Cuarta de libre disposición	25%	El testador puede dejarla a cualquier persona: un amigo, una institución, una pareja no formal, etc.

Total: 50% + 25% + 25% = 100%.

Nota sobre «asignaciones forzosas» (Art. 1167 CC): las asignaciones forzosas NO son una porción adicional — son (a) los alimentos legales, (b) las legítimas (la mitad legitimaria) y (c) la cuarta de mejoras. Ya están contenidas dentro de las dos primeras porciones de la tabla.

Sin legitimarios: si el causante no tiene descendientes, cónyuge ni ascendientes, puede disponer libremente del 100% del acervo.

En la práctica: cuando hay legitimarios, el 75% de la herencia tiene destinos restringidos (mitad legitimaria + cuarta de mejoras). Solo el 25% (cuarta de libre disposición) es completamente libre.

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Posesión efectiva: El primer paso obligatorio

¿Qué es y por qué es necesaria?

La posesión efectiva es una resolución judicial o administrativa que reconoce oficialmente quiénes son los herederos de una persona fallecida. Sin ella, no puedes:

• Vender la propiedad heredada.
• Arrendarla formalmente.
• Hipotecarla para un crédito.
• Inscribirla a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Dónde se tramita?

Tipo de herencia	Dónde	Plazo	Costo
Intestada (sin testamento)	Registro Civil (online en registrocivil.cl)	2-4 semanas	Gratuito
Testada (con testamento)	Tribunal Civil	2-6 meses	$300.000 – $1.500.000 (abogado)

Documentos básicos necesarios

• Certificado de defunción del causante.
• Certificados de nacimiento de todos los herederos.
• Certificado de matrimonio (si el fallecido era casado).
• Certificado de dominio vigente de la propiedad.
• Certificado de avalúo fiscal.

→ Revisa el proceso completo paso a paso en nuestra guía [LINK: /posesion-efectiva-chile/ «Posesión efectiva en Chile: pasos, documentos y costos»].

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¿Qué hacer con la propiedad heredada?

Una vez que tienes la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces, tienes tres opciones principales:

Opción 1 — Vender la propiedad

Es la opción más común cuando los herederos no quieren o no pueden mantener la propiedad.

Requisitos:
– Posesión efectiva inscrita.
– Inscripción especial de herencia en el CBR.
– Acuerdo unánime de todos los herederos. Si uno no quiere vender, la venta no puede proceder (salvo partición judicial).
– Pago del impuesto a la herencia (o un acuerdo con el SII).

¿Por qué es importante un corredor en ventas sucesorias? Las ventas de propiedades heredadas suelen ser más complejas: múltiples firmantes, decisiones emocionales, posibles conflictos familiares y requisitos legales adicionales. Un corredor con experiencia en sucesiones facilita enormemente el proceso.

Opción 2 — Quedarse con la propiedad

Si uno o más herederos quieren conservar el inmueble, se genera una copropiedad. Todos los herederos son dueños en proporción a sus derechos hereditarios.

La copropiedad puede funcionar, pero tiene complicaciones prácticas:

• Todos deben ponerse de acuerdo para cualquier decisión (reparaciones, mejoras, arriendo).
• Cada heredero responde proporcionalmente por contribuciones y gastos comunes.
• Los conflictos familiares se amplifican cuando hay dinero de por medio.

Solución: La partición de bienes permite resolver la copropiedad. Si hay acuerdo, se hace ante notario. Si no lo hay, un juez la ordena.

Opción 3 — Arrendar la propiedad

Si los herederos prefieren generar renta, pueden arrendar la propiedad heredada. Los ingresos se distribuyen en proporción a los derechos de cada heredero.

Esta opción requiere que alguien administre el arriendo, lo cual puede ser fuente de conflicto si no se establece un acuerdo claro o se contrata un servicio de administración profesional.

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Impuesto a la herencia en Chile

Chile cobra impuesto a la herencia según la Ley 16.271. El impuesto se calcula sobre el valor de lo que cada heredero recibe (individual, no sobre el total del acervo), con tramos progresivos en UTA:

Tramo (UTA*)	Tasa
0 – 80 UTA	1,0%
80 – 160 UTA	2,5%
160 – 320 UTA	5,0%
320 – 480 UTA	7,5%
480 – 640 UTA	10,0%
640 – 800 UTA	15,0%
800 – 1.200 UTA	20,0%
Más de 1.200 UTA	25%

UTA = Unidad Tributaria Anual. UTA abril 2026 = $838.668 CLP (fuente: SII).

Exención personal de 50 UTA (la clave)

Cada heredero descuenta 50 UTA de su asignación antes de aplicar los tramos, si es cónyuge, conviviente civil, ascendiente, hijo (y sus descendientes), adoptante o adoptado.

A UTA abril 2026, la exención equivale a 50 × $838.668 = $41.933.400 CLP por heredero.

Los colaterales de 2°, 3° o 4° grado (hermanos, tíos, sobrinos) tienen exención reducida de 5 UTA.

Recargos por parentesco

Vínculo con el causante	Recargo sobre el impuesto
Cónyuge, conviviente civil, ascendientes, descendientes	0%
Colaterales 2° a 4° grado (hermanos, sobrinos, tíos)	+20%
Parentesco más lejano o sin vínculo	+40%

Plazo de pago (Art. 50 Ley 16.271)

2 años desde la fecha de fallecimiento del causante. Vencido el plazo, se aplican reajustes e intereses del Código Tributario. Se puede solicitar pago en 3 cuotas anuales dentro del plazo de 2 años.

Beneficio por discapacidad

Personas inscritas en el Registro Nacional de Discapacidad: rebaja del 30% del impuesto, con tope de 8.000 UF anuales.

En la práctica: para herencias en primer orden (hijos/cónyuge), con la exención individual de 50 UTA por heredero, el impuesto es bajo o nulo en la mayoría de los casos. Solo herencias con asignaciones individuales significativas sobre los tramos superiores enfrentan tasas relevantes.

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Errores comunes en herencias de propiedades

1. No tramitar la posesión efectiva a tiempo. No hay un plazo legal estricto, pero mientras más tiempo pase, más complicado se vuelve. Documentos se pierden, herederos fallecen, surgen nuevos derechos. Se recomienda hacerlo dentro de los primeros 5 años.

2. No inscribir la herencia en el Conservador de Bienes Raíces. La posesión efectiva sola no basta. Necesitas la inscripción especial de herencia en el CBR para poder transferir la propiedad.

3. Intentar vender sin acuerdo de todos los herederos. La venta requiere la firma de todos los herederos. Si uno se opone, la única salida es la partición judicial, que puede tomar meses.

4. No considerar el impuesto a la herencia. Aunque para muchos es bajo, no pagarlo dentro del plazo genera intereses y multas con el SII.

5. No asesorarse legalmente. Los temas sucesorios tienen muchos matices. Un error en la posesión efectiva o en la distribución puede tener consecuencias legales y económicas graves.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora el proceso completo de herencia de una propiedad?

Desde el fallecimiento hasta poder vender la propiedad, el proceso completo puede tomar entre 3 y 12 meses, dependiendo de si hay testamento, la cantidad de herederos, y la agilidad del trámite. La posesión efectiva online (intestada) es la parte más rápida (2-4 semanas). Lo que más demora suele ser el acuerdo entre herederos.

¿Puedo vender la propiedad heredada sin posesión efectiva?

No. Es un requisito legal indispensable. Sin posesión efectiva inscrita en el CBR, no existe transferencia válida de dominio. Ningún notario escriturará la venta y ningún comprador serio avanzará sin este documento.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

Si no hay acuerdo voluntario, cualquier heredero puede solicitar una partición judicial. Un juez nombra un partidor que tasará los bienes y determinará cómo se dividen. Esto puede incluir subastar la propiedad y repartir el dinero, o adjudicarla a un heredero que pague a los demás su parte.

¿Hay plazo para tramitar la posesión efectiva?

No existe un plazo legal obligatorio. Sin embargo, se recomienda hacerlo dentro de los primeros 5 años para evitar complicaciones: documentos que se pierden, herederos que fallecen (generando nuevas sucesiones encadenadas), o prescripción de ciertos derechos.

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Conclusión

La herencia de una propiedad en Chile es un proceso que combina aspectos legales, tributarios y familiares. Lo más importante es actuar con información clara y dentro de los plazos razonables. Tramitar la posesión efectiva, inscribir la herencia y tomar una decisión consensuada sobre la propiedad son los tres pilares fundamentales.

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Fuentes y referencias oficiales

• Código Civil de Chile — BCN — Arts. 984, 988, 989, 990, 992 (órdenes sucesorios), Art. 1167 (asignaciones forzosas) y Art. 1184 (cuartas partes).
• Ley 16.271 — Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones — Texto vigente en BCN.
• SII — Impuesto a las Herencias (FAQ oficial) — Tramos, exenciones y recargos.
• SII — Valor UTM y UTA 2026 — Valores mensuales vigentes.
• Registro Civil — Posesión Efectiva — Trámite intestada online.

Datos verificados al 22 de abril de 2026. Los valores UTA/UTM se actualizan mensualmente — confirma los montos vigentes al momento de tu trámite.

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Esta información es orientativa y no reemplaza asesoría legal profesional. Las normas tributarias pueden cambiar; verifica los montos UTA/UTM vigentes en sii.cl al momento del cálculo. Consulta con un abogado para tu caso específico.