Término de contrato de arriendo en Chile: cómo recuperar tu propiedad con el desahucio correcto

Decidiste vender el departamento, o necesitas volver a vivir en él, o quieres arrendarlo de nuevo a otro precio. Le mandas a tu arrendatario una carta certificada avisándole que tiene sesenta días para irse. Pasan los sesenta días y sigue ahí. El problema puede no estar en el arrendatario sino en el aviso: el término de contrato de arriendo en Chile no depende del aviso que tú elijas, sino del tipo de contrato que firmaron y de la forma que la ley exige para ese tipo.

Esta guía ordena esas reglas como están escritas en la Ley 18.101, que regula el arriendo de propiedades urbanas, y en el Código Civil, que la complementa. Cada plazo y cada requisito que vas a leer salió del texto oficial publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional.

Término de contrato de arriendo: primero identifica qué contrato firmaste

La Ley 18.101 se aplica a los arriendos de bienes raíces urbanos y, en lo que ella no regula, manda aplicar el Código Civil (artículo 1). Quedan fuera, entre otros casos, las viviendas amobladas que se arriendan por temporadas de hasta tres meses para descanso o turismo, los estacionamientos y las viviendas regidas por la Ley 19.281, de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (artículo 2).

Dentro de esa ley, el camino para el término de contrato de arriendo depende de cómo se pactó el plazo:

Si tu contrato trae una cláusula de renovación automática, pídele a un abogado que la lea antes de decidir cuál de las tres reglas te aplica.

Contrato mes a mes o indefinido: el desahucio que exige el artículo 3

Si tu contrato se pactó mes a mes o no tiene fecha de término, la forma de ponerle fin por tu voluntad es el desahucio. Y la ley es precisa sobre cómo se hace: el desahucio dado por el arrendador «sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario».

Solo dos formas válidas: tribunal o notario

Eso deja fuera el mensaje de WhatsApp, el correo electrónico y también la carta certificada como forma de desahucio en este tipo de contrato. Los caminos son dos:

• Desahucio judicial: se presenta ante el tribunal, que ordena notificar al arrendatario.
• Desahucio por notario: un notario notifica personalmente al arrendatario.

Cuánto dura el plazo de desahucio

El plazo base es de dos meses, contados desde la notificación. A eso se suma un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado la propiedad, con un tope total de seis meses. Aplicado:

De aquí salen dos consecuencias prácticas. La primera: el plazo corre desde que el arrendatario queda notificado, no desde que tú tomas la decisión. Si piensas vender o usar la propiedad en una fecha concreta, cuenta hacia atrás desde esa fecha y suma el tiempo que toma notificar. La segunda: la ley no mide la antigüedad del contrato sino los años completos que el arrendatario lleva ocupando el inmueble.

El arrendatario puede irse antes

Desahuciado, el arrendatario no está obligado a esperar el plazo completo. Si devuelve la propiedad antes, paga la renta solo hasta el día en que la restituye. Si al vencer el plazo sigue en la propiedad, el paso siguiente es judicial.

Contrato a plazo fijo de hasta un año: la restitución es judicial

El artículo 4 regula los contratos con plazo fijo que no supera un año. Aquí la ley no habla de desahucio: dice que el arrendador «sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble». Y si lo hace, el arrendatario tiene derecho a un plazo de dos meses, contado desde que se le notifica la demanda.

Si el arrendatario no entrega la propiedad por su cuenta, la ley no te da un camino fuera de los tribunales. Hay que demandar, y a la fecha de notificación hay que sumarle esos dos meses. Igual que en el caso anterior, el arrendatario puede devolver la propiedad antes y pagar la renta solo hasta ese día.

Contrato a plazo fijo de más de un año: termina solo, con dos detalles

Para los contratos con plazo fijo superior a un año, la Ley 18.101 no fija un procedimiento de desahucio, así que rige el Código Civil. Su artículo 1954 es directo: si en el contrato se fijó tiempo para la duración del arriendo, «no será necesario desahucio». Y el artículo 1950 enumera, entre las formas en que expira el arriendo, la expiración del tiempo estipulado.

El primer detalle está en la propia Ley 18.101. Su artículo 5 dice que en los arriendos de vivienda con plazo fijo superior a un año se entiende que el arrendatario puede subarrendar, salvo que el contrato diga lo contrario. Y si el contrato lo prohíbe, el arrendatario puede poner término anticipado al contrato sin pagar la renta del período que falte. Es decir, prohibir el subarriendo le abre al arrendatario una salida anticipada.

El segundo detalle es la renovación tácita, y no aplica solo a estos contratos.

La trampa de seguir recibiendo la renta después del término

El artículo 1956 del Código Civil vale para cualquier forma de término del arriendo, también después de un desahucio. Su regla general protege al propietario: terminado el arrendamiento, el solo hecho de que el arrendatario siga en la propiedad no se entiende como una renovación, y tienes derecho a exigir la restitución cuando quieras.

Pero la misma norma trae una excepción para los bienes raíces. Si el arrendatario, con tu beneplácito, paga la renta de un período posterior al término, o si ambos muestran con otro hecho inequívoco la intención de seguir con el arriendo, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones. En los predios urbanos esa renovación es por un máximo de tres meses, y al vencer puede volver a renovarse de la misma manera.

La Ley 18.101, por su parte, dice que terminado el arriendo el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo hasta que restituya la propiedad (artículo 6). Las dos reglas conviven, y según el Código Civil la diferencia la marca que esos pagos se reciban con tu beneplácito como renta de un período siguiente. Cómo documentarlo en tu caso es una pregunta para un abogado, antes de aceptar el siguiente depósito.

¿Sirve la carta certificada para el término de contrato de arriendo?

La respuesta tiene dos partes.

Como desahucio de un contrato mes a mes o indefinido, no sirve. El artículo 3 nombra solo dos formas: el tribunal y el notario. De hecho, la expresión «carta certificada» aparece una sola vez en toda la Ley 18.101, en el artículo 23, y ahí no tiene relación con terminar un arriendo: se refiere al aviso que manda la Tesorería cuando un arrendatario deposita la renta porque el arrendador se niega a recibirla.

Como aviso previsto en tu propio contrato, puede tener un rol. Si tu contrato a plazo fijo dice que se renueva salvo que una de las partes avise por carta certificada con cierta anticipación, ese es el aviso que el contrato exige, y el Código Civil recuerda que todo contrato legalmente celebrado «es una ley para los contratantes» (artículo 1545). Lo que la carta no hace es entregarte la propiedad: si el arrendatario no se va, el camino sigue siendo judicial.

Hay además un límite que ninguna cláusula puede saltarse. La Ley 18.101 dice que «son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios» (artículo 19). Un contrato no puede, por ejemplo, quitarle al arrendatario el plazo de dos meses que el artículo 4 le reconoce como derecho.

Si el arrendatario no se va: cómo funciona el juicio de arriendo

Cuando el aviso no basta, la Ley 18.101 tiene un procedimiento especial para los juicios de desahucio, de terminación del arrendamiento y de restitución de la propiedad por expiración del plazo, entre otros (artículo 7). Estas son las reglas que más le importan a un propietario:

• El procedimiento es verbal. Presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia al quinto día hábil después de la última notificación (artículo 8, número 1).
• Para notificar, se presume que el domicilio del arrendatario es la propiedad arrendada (artículo 8, número 2).
• Si la renta vigente no supera cuatro unidades tributarias mensuales, las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia (artículo 8, número 10).
• Puedes notificar la demanda a las empresas de agua, luz y gas. Si lo haces, el arrendatario pasa a ser el único responsable de los consumos mientras siga ocupando la propiedad (artículo 14).
• Si hay subarrendatarios, también hay que notificarlos: para que lo obrado y la sentencia les sean oponibles, deben haber sido notificados o haberse apersonado en el juicio (artículo 11).
• Decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta días (artículo 13).
• Un desahucio rechazado no se puede repetir de inmediato. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, hay que esperar seis meses desde que la sentencia quede ejecutoriada, salvo que la nueva demanda se funde en hechos ocurridos después de presentada la primera (artículo 16).

Ese último punto es la razón más concreta para preparar bien el primer intento.

¿Existe una restitución anticipada?

Existe, pero para un caso específico. Desde 2022 la ley permite que el juez, a petición del demandante, ordene la restitución anticipada del inmueble cuando se demanda la terminación del contrato y la restitución del inmueble porque la propiedad se destruyó parcialmente o quedó inutilizada por acción u omisión del arrendatario en su cuidado (artículo 8, número 7 bis). No es una vía para adelantar un desahucio común.

¿Y si el arrendatario abandona la propiedad?

Si el arrendatario se va sin devolverte la propiedad, puedes pedirle al juez de letras competente que te la entregue sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, quien levanta un acta del estado en que está el inmueble (artículo 6).

¿Y la Ley Devuélveme Mi Casa? Solo si hay deuda

La Ley 21.461, publicada el 30 de junio de 2022 y conocida como Ley Devuélveme Mi Casa, incorporó a la Ley 18.101 un procedimiento monitorio de cobro de rentas (artículos 18-A a 18-K). Ese camino sirve para cobrar rentas, gastos comunes y cuentas de consumo impagas: el tribunal requiere de pago al arrendatario para que pague en diez días corridos y, si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se dispone su lanzamiento.

Lo que no hace es servir para recuperar la propiedad de un arrendatario que paga al día. La propia ley lo dice: en el procedimiento monitorio no se pueden ejercer en conjunto las acciones de desahucio y restitución que tengan un fundamento distinto del no pago (artículo 18-B). Si tu arrendatario está al día y quieres la propiedad de vuelta, tu camino es el desahucio o la restitución de las secciones anteriores. Si además te debe rentas, revisa nuestra guía sobre la Ley Devuélveme Mi Casa y la de qué hacer si tu arrendatario no paga.

Si lo que quieres es vender tu propiedad arrendada

Si el término de contrato de arriendo es el primer paso para vender, tienes dos caminos, y el plazo de desahucio decide cuál te conviene.

Vender con el arrendatario adentro. El artículo 1962 del Código Civil dice quién queda obligado a respetar el arriendo. Cuando la propiedad se vende, el comprador debe respetarlo si el arrendamiento se celebró por escritura pública. Ojo con la diferencia: un contrato con firmas autorizadas ante notario no es lo mismo que una escritura pública, que según el artículo 1699 es el instrumento otorgado ante escribano «e incorporado en un protocolo o registro público». Cuál de los dos tienes cambia lo que puedes ofrecerle a un comprador.

Recuperar la propiedad y vender desocupada. Aquí el calendario lo pone la ley: entre dos y seis meses de desahucio en un contrato indefinido, o dos meses desde la notificación de la demanda en uno a plazo fijo de hasta un año, más lo que tome el tribunal si hay que llegar a juicio.

Por eso, si piensas vender, el arriendo se ordena antes de publicar, junto con los pasos que explicamos en cómo vender tu propiedad en Santiago.

Checklist para el término de contrato de arriendo

1. Ubica el contrato y anota cómo se pactó el plazo: mes a mes, indefinido, plazo fijo de hasta un año o de más de un año.
2. Revisa si tiene cláusula de renovación automática y qué forma de aviso exige.
3. Calcula cuántos años completos lleva el arrendatario en la propiedad.
4. Elige una forma válida: notario o tribunal para un desahucio, tribunal para una restitución.
5. Cuenta los plazos desde la notificación, no desde tu decisión.
6. Antes de recibir pagos posteriores al término, resuelve con un abogado cómo se documentan.
7. Averigua si hay subarrendatarios viviendo en la propiedad.
8. Si además hay rentas impagas, evalúa el procedimiento monitorio por separado.
9. Ten a mano el acta de entrega y el inventario inicial. Si no los tienes, revisa qué debe incluir un contrato de arriendo para el próximo.

Cómo te acompañamos en REMAX First

El término de contrato de arriendo es un trámite legal, pero detrás hay una decisión: vender, volver a arrendar o usar la propiedad. Si administramos tu arriendo, el contrato lo redactan nuestros abogados de planta y el servicio incluye soporte legal y ser tu punto de contacto con el arrendatario (administración de propiedades). Si estás pensando en vender una propiedad que hoy está arrendada, conversemos antes de mandar cualquier aviso, para planificar juntos el plazo del arriendo y el de la venta (vende o arrienda con nosotros).

Lo que no hacemos es reemplazar a tu abogado en un juicio: un desahucio judicial o una demanda de restitución se preparan con uno.

Fuentes

• Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Promulgada el 7 de enero de 1982 y publicada el 29 de enero de 1982. Texto consultado: versión consolidada vigente al 30 de junio de 2022, obtenida del sistema oficial LeyChile de la Biblioteca del Congreso Nacional y consultada el 17 de septiembre de 2026. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29526
• Artículos citados de la Ley 18.101: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (números 1, 2, 7 bis y 10), 11, 13, 14, 16, 18-A, 18-B, 18-C, 19 y 23.
• Ley N° 21.461, que incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Promulgada el 17 de junio de 2022 y publicada el 30 de junio de 2022. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1178004
• Código Civil, artículos 1545, 1699, 1950, 1954, 1956 y 1962, en la versión fijada por el DFL N° 1 de 2000 del Ministerio de Justicia, publicado el 30 de mayo de 2000. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986 (consultado en la misma fecha).
• La vigencia se verificó artículo por artículo en el archivo oficial: todos los artículos citados figuran como no derogados. En la Ley 18.101 el único artículo cuyo texto es «Derogado» es el 10, que no se cita.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Los plazos y procedimientos descritos son las reglas generales de la Ley 18.101 y del Código Civil; las cláusulas de tu contrato y los hechos de cada caso pueden cambiar cómo se aplican. Antes de desahuciar a un arrendatario o de demandar la restitución de tu propiedad, revísalo con un abogado.