Ley 18.101 actualizada: qué dice la Ley de Arriendo en Chile y qué significa para ti como propietario

Si arriendas un departamento o una casa en Chile, la Ley 18.101 es la regla del juego, la hayas leído o no. Decide cuánto tiempo tiene tu arrendatario para irse después de un desahucio, qué juez ve el caso si algo sale mal, qué puedes cobrar cuando te pagan atrasado y qué cláusulas de tu contrato no valen aunque las hayan firmado los dos. Es una ley de 1982, pero no es la misma de 1982: tuvo cambios en 2003, en 2021 y en 2022, y la versión vigente es la que te aplica hoy.

En esta guía recorremos la Ley 18.101 actualizada título por título, con el texto oficial a la vista y desde el lado del propietario: qué te protege, qué te obliga y qué cosas que circulan como «ley» en realidad no están en ella.

Qué es la Ley 18.101 y qué versión rige hoy

La Ley 18.101 «fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos» y se publicó el 29 de enero de 1982. En LeyChile, el sistema oficial de la Biblioteca del Congreso Nacional, su nombre de uso común es Ley de Arrendamiento: cuando alguien habla de «la ley de arriendo en Chile», casi siempre se refiere a esta.

La versión consolidada vigente es la del 30 de junio de 2022 y la ley no está derogada. Tiene 42 artículos permanentes (uno de ellos, el 10, derogado) y 2 artículos transitorios, ordenados en seis títulos más un título III bis:

Por qué se habla de la «Ley 18.101 actualizada»

LeyChile registra la fecha de versión de cada artículo, y ahí se ven las capas principales de la Ley 18.101 (hay además ajustes puntuales, como el del artículo 23 en 1989):

• 1982: la base, con artículos que no registran versiones posteriores, como el 1 (ámbito), el 5 (subarriendo) o el 19 (derechos irrenunciables).
• Abril de 2003: una reforma que modificó, entre otros, los artículos 3, 4, 6, 13 y 16 (desahucio y juicio).
• Abril de 2021: se agregó el Título V sobre arriendo abusivo por piezas.
• Junio de 2022: la Ley 21.461, conocida como Devuélveme Mi Casa, agregó el procedimiento monitorio, la restitución anticipada del artículo 8 N° 7 bis y un nuevo artículo 20.

Un resumen escrito antes de junio de 2022 está incompleto, y uno que cita topes de renta o de garantía probablemente está leyendo una norma transitoria que dejó de aplicarse hace décadas.

A qué arriendos se aplica (y a cuáles no)

El artículo 1 es corto: la ley regula el arriendo de bienes raíces urbanos, es decir, los ubicados dentro del radio urbano, y en lo que no prevé se aplica el Código Civil. También alcanza a viviendas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, si la superficie no supera una hectárea.

El artículo 2 enumera lo que queda fuera. Para un propietario, cuatro exclusiones son las que importan:

1. Arriendos de temporada. Viviendas amobladas, arrendadas para descanso o turismo, por temporadas que no superen tres meses: el departamento amoblado que arriendas en la costa en verano.
2. Estacionamientos. El arriendo de estacionamiento de automóviles y vehículos está excluido.
3. Viviendas de la Ley 19.281. Es decir, las de arrendamiento con promesa de compraventa, el sistema que explicamos en nuestra guía de leasing habitacional.
4. Inmuebles fiscales, hoteles y residenciales (en lo que toca al hospedaje) y predios de más de una hectárea con aptitud o destino agrícola, ganadero o forestal.

Ojo: aunque el arriendo de temporada y el de estacionamientos están excluidos, el mismo artículo 2 dice que los juicios de esos contratos se tramitan con el procedimiento del Título III de la ley.

Lo que la ley dice sobre tu contrato

La ley deja casi todo a lo que pacten las partes, pero fija algunos puntos que no se negocian.

Los derechos del arrendatario son irrenunciables (artículo 19). Si el contrato dice que el arrendatario «renuncia» a los plazos de desahucio, esa cláusula no se puede hacer valer, aunque venga en el modelo de contrato que bajaste de internet.

La autorización ante notario (artículo 20). Desde la Ley 21.461, el artículo dice textual: «En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble». Y agrega que esos contratos autorizados ante notario constituyen «un antecedente suficiente» para presentar la demanda monitoria de la Ley 18.101.

Si no hay contrato escrito. El mismo artículo 20 dice que se presume que la renta es la que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos; y si no existen, la que declare el arrendatario.

Subarriendo (artículo 5). En contratos de vivienda a plazo fijo de más de un año, se entiende que el arrendatario puede subarrendar, salvo que el contrato lo prohíba. Ojo: si lo prohíbes, el arrendatario gana la facultad de terminar el contrato antes de tiempo sin pagar la renta del período que falte.

Para todo lo demás que debe llevar un buen contrato (inventario, garantía, reajuste, multas), revisa nuestra guía de requisitos legales para arrendar una propiedad.

Cómo termina un arriendo

El Título II de la Ley 18.101 lo explicamos en detalle en nuestra guía de término de contrato de arriendo y desahucio. En resumen, el camino depende de cómo se pactó el plazo:

Dos reglas más del Título II:

• El arrendatario sigue debiendo la renta hasta que devuelve la propiedad (artículo 6), aunque el contrato ya haya terminado. Y si puede irse antes del plazo, solo paga hasta el día en que restituye (artículos 3 y 4).
• Si abandona la propiedad sin entregarla, puedes pedirle al juez que te la entregue «sin forma de juicio», con la sola certificación del abandono por un ministro de fe (artículo 6).

Los juicios de arriendo: lo que dice el Título III

Cuando el conflicto llega a tribunales, la Ley 18.101 fija un procedimiento propio, más corto que el juicio civil ordinario. Se aplica a los juicios de desahucio, terminación, restitución e indemnización, entre otros (artículo 7). Lo esencial:

• Es verbal y concentrado. Presentada la demanda, el tribunal cita a una audiencia al quinto día hábil después de la última notificación (artículo 8 N° 1). Ahí se contesta, se llama obligatoriamente a conciliación y se recibe la prueba.
• El domicilio del arrendatario es la propiedad. Para notificar, la ley presume de pleno derecho que el domicilio del demandado es el inmueble arrendado (artículo 8 N° 2).
• Juicios chicos sin abogado. Si la renta vigente no supera cuatro unidades tributarias mensuales, las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia (artículo 8 N° 10).
• Las apelaciones no paralizan. Se conceden en el solo efecto devolutivo y no se puede dar orden de no innovar (artículo 8 N° 9).
• Los consumos quedan a cargo del demandado. En los juicios en que pides la entrega del inmueble, puedes notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua; desde ahí, el demandado es el único responsable de los consumos mientras ocupe la propiedad (artículo 14).
• Ojo con los subarrendatarios. En juicios de desahucio, restitución o terminación por falta de pago, para que lo resuelto les afecte deben haber sido notificados o haberse hecho parte (artículo 11).
• El lanzamiento puede suspenderse. Decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a 30 días (artículo 13).

Lo que agregó la Ley 21.461 a la Ley 18.101

La reforma de junio de 2022 es la que hoy se llama «nueva ley de arriendo». Su artículo 1 hizo cuatro cambios en la Ley 18.101:

1. Restitución anticipada (artículo 8 N° 7 bis). Si demandas la terminación y la restitución porque la propiedad se destruyó parcialmente o quedó inutilizada por acción u omisión del arrendatario en su cuidado, el juez, a tu solicitud y con lo obrado en la audiencia, puede ordenar la restitución anticipada y el lanzamiento, con solo acreditar una «presunción grave» del derecho, y puede exigirte una caución.
2. Procedimiento monitorio (artículos 18-A a 18-K). Para cobrar rentas, gastos comunes y consumos impagos, con restitución de la propiedad como consecuencia. El arrendatario tiene diez días corridos para pagar; si no paga, no comparece ni se opone, queda condenado y se ordena el lanzamiento.
3. Nuevo artículo 20, el de la autorización notarial de firmas que vimos arriba.
4. Derogó el artículo 10.

El límite: en el monitorio no se puede acumular el cobro con acciones de desahucio o restitución fundadas en algo distinto del no pago (artículo 18-B). Si tu arrendatario paga al día y quieres la propiedad de vuelta, el camino es otro. Cómo se usa paso a paso está en nuestra guía de la Ley Devuélveme Mi Casa, y qué hacer antes de llegar a juicio, en qué hacer si tu arrendatario no paga.

Pagos, atrasos y depósitos: Título IV

Los atrasos se pagan reajustados en UF (artículo 21). Si hay mora, los pagos y devoluciones entre las partes se reajustan según la variación de la UF entre la fecha en que debían hacerse y la del pago, y los intereses se calculan sobre la suma original más ese reajuste. Esto aplica a todo contrato de arriendo, se rija o no por la Ley 18.101.

Si no recibes la renta, el arrendatario puede depositarla en Tesorería (artículo 23). Si te niegas a recibir el pago o a dar recibo, el arrendatario puede depositar la renta en el Servicio de Tesorerías de la ubicación del inmueble, que te avisa por carta certificada. La ley considera ese pago hecho al arrendador, aunque un juez puede calificar si fue suficiente; y si no lo retiras en tres años, pasa a rentas generales de la Nación. Negarse a recibir la renta para «forzar» una salida no funciona.

Las multas (artículo 24). Van de una a sesenta UF y las impone el juez del juicio. Además del arrendatario que miente sobre subarrendatarios y del subarrendador que cobra el subarriendo, no paga la renta y por eso el subarrendatario termina lanzado, la ley multa al arrendador que injustificadamente se niega a dar el recibo de pago o la autorización para retirar los muebles.

Arriendo por piezas: el título que pocos propietarios conocen

El Título V, agregado en 2021, regula el arriendo y subarriendo por pieza o habitación. La regla: las piezas deben cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad, estabilidad, ventilación, iluminación, dimensiones, acondicionamiento térmico y carga máxima de ocupación que fije la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (artículo 24 bis). Si no las cumplen, el arriendo se considera abusivo (artículo 24 ter).

El incumplimiento lo pueden denunciar ante el juzgado de policía local la municipalidad, la seremi de Vivienda o cualquier persona. Las multas van de 5 a 100 UTM, a beneficio municipal; si hay dolo, engaño o aprovechamiento de la vulnerabilidad de los arrendatarios, la multa no puede ser inferior al 30% del máximo (artículo 24 quáter). Si piensas arrendar por piezas una casa grande en Ñuñoa o en Santiago Centro, este título va antes que la planilla de rentabilidad.

Lo que la Ley 18.101 no dice (aunque muchos lo repitan)

«La renta no puede superar el 11% del avalúo fiscal.» Ese tope existe en el texto, pero en el artículo 2 transitorio, y se aplicaba a los contratos celebrados durante los cuatro años siguientes a la publicación de la ley, en enero de 1982. Incluso entonces excluía, entre otras, las edificaciones con recepción final posterior al 12 de abril de 1975, las construidas conforme al DFL 2 de 1959 o a la Ley 9.135, las viviendas con avalúo sobre 406 UF y los locales comerciales y oficinas. El articulado permanente de la Ley 18.101 vigente no fija un tope de renta.

«La garantía no puede ser más de un mes.» Viene del mismo artículo 2 transitorio, número 7, con la misma limitación de cuatro años. Por eso nuestras guías dicen que hoy la ley no fija un máximo de garantía: el monto es una decisión comercial, y pedir mucha reduce los postulantes.

«Basta con una carta certificada para desahuciar.» En un contrato mes a mes o indefinido, el artículo 3 dice que el desahucio del arrendador solo se hace judicialmente o mediante notificación personal de un notario. La carta certificada aparece una sola vez en toda la Ley 18.101, en el artículo 23, y es para el aviso de Tesorería al arrendador, no para desahuciar.

Checklist del propietario

1. Confirma que tu arriendo se rige por la ley: urbano, no de temporada, no estacionamiento, no Ley 19.281.
2. Ten el contrato por escrito y revisa cómo quedaron autorizadas las firmas.
3. Busca en tu contrato cláusulas de «renuncia» del arrendatario: no valen (artículo 19).
4. Decide si prohíbes el subarriendo sabiendo lo que cuesta (artículo 5).
5. Anota cómo se pactó el plazo: de eso dependen el desahucio y la restitución.
6. Cobra los atrasos reajustados en UF (artículo 21).
7. Nunca te niegues a recibir la renta ni a dar recibo (artículos 23 y 24).
8. Antes de arrendar, evalúa al arrendatario: la ley te protege mejor cuando no tienes que usarla.

Cómo te acompañamos en REMAX First

Conocer la Ley 18.101 te evita errores, pero aplicarla mes a mes es otro trabajo. Si administramos tu arriendo, el contrato lo redactan nuestros abogados de planta y el servicio incluye soporte legal y ser tu punto de contacto con el arrendatario (administración de propiedades). Y si estás evaluando vender una propiedad que hoy está arrendada en Providencia, Las Condes o cualquier otra comuna, conversemos antes de mover el contrato, para planificar juntos los plazos del arriendo y los de la venta (vende o arrienda con nosotros).

Lo que no hacemos es reemplazar a tu abogado en un juicio: un desahucio judicial, una restitución o una demanda monitoria se preparan con uno.

Preguntas frecuentes

¿La Ley 18.101 sigue vigente?
Sí. En LeyChile figura como no derogada, y su versión consolidada vigente es la del 30 de junio de 2022, fecha de publicación de la Ley 21.461.

¿Cuál es la «nueva ley de arriendo»?
Normalmente se refiere a la Ley 21.461 de 2022, conocida como Devuélveme Mi Casa. No reemplazó a la Ley 18.101: la modificó, agregándole el procedimiento monitorio, la restitución anticipada y un nuevo artículo 20.

¿La Ley 18.101 se aplica al arriendo de oficinas y locales comerciales?
El artículo 1 habla de bienes raíces urbanos sin distinguir el destino, y el artículo 2 no excluye oficinas ni locales. La exclusión de locales comerciales y oficinas que aparece en el texto está en el artículo 2 transitorio, y era una excepción a las reglas de renta, garantía y gastos de esa norma transitoria, no a la ley.

Fuentes

• Ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Promulgada el 7 de enero de 1982 y publicada el 29 de enero de 1982. Texto consultado: versión consolidada vigente al 30 de junio de 2022, obtenida del sistema oficial LeyChile de la Biblioteca del Congreso Nacional. Las fechas de versión de cada artículo (1982, 1989, 2003, 2021 y 2022) se leyeron del mismo archivo oficial. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=29526
• Artículos citados de la Ley 18.101: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (números 1, 2, 4, 7 bis, 9 y 10), 11, 13, 14, 18-A a 18-K, 19, 20, 21, 23, 24, 24 bis, 24 ter, 24 quáter y artículo 2 transitorio.
• Ley N° 21.461, que incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento. Promulgada el 17 de junio de 2022 y publicada el 30 de junio de 2022. Su artículo 1 contiene las cuatro modificaciones a la Ley 18.101 descritas en esta guía. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1178004
• La vigencia se verificó artículo por artículo en el archivo oficial: todos los artículos citados figuran como no derogados, salvo el 10, cuyo texto es «Derogado».

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Resume las reglas generales de la Ley 18.101; las cláusulas de tu contrato y los hechos de cada caso pueden cambiar cómo se aplican. Antes de desahuciar, demandar o redactar un contrato, revísalo con un abogado.