Ley del Mono 2026: cómo regularizar tu casa o ampliación antes del 31 de diciembre de 2027

La escena se repite más de lo que uno creería. Un propietario decide vender, llega el comprador con el crédito preaprobado, el banco pide la tasación y ahí aparece el problema: la casa mide en terreno bastante más de lo que dicen los planos municipales. La pieza que se agregó atrás, el segundo piso de la ampliación, el quincho que se cerró. Nada de eso existe para la Dirección de Obras. Y lo que no existe en el papel difícilmente entra en la tasación del banco.

Ese es el momento en que muchos escuchan hablar por primera vez de la Ley del Mono. La mala noticia es que se enteran tarde, cuando ya hay una promesa firmada y un plazo corriendo. La buena es que hoy hay una ventana abierta, y tiene fecha de cierre conocida: el 31 de diciembre de 2027.

Esta guía te explica qué es realmente la Ley del Mono, cuáles son las dos vías que ofrece, qué requisitos son innegociables y por qué conviene resolverlo antes de poner la propiedad en venta y no después.

Qué es realmente la «Ley del Mono» (y por qué ese nombre no aparece en ninguna ley)

Si buscas «ley del mono» en la legislación chilena no vas a encontrar nada. Es un apodo popular. La norma que la gente llama así es la Ley 20.898, publicada el 4 de febrero de 2016 por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuyo nombre oficial es bastante más árido: «Establece un procedimiento simplificado para la regularización de viviendas de autoconstrucción».

Lo que hace esa ley es concreto. Permite que el propietario de una vivienda sin recepción definitiva, total o parcial, obtenga el permiso de edificación y la recepción definitiva en forma simultánea, en un solo trámite ante la Dirección de Obras Municipales, en vez de recorrer el camino completo de un proyecto nuevo.

Presta atención a un detalle que ordena todo lo demás: la ley habla de viviendas que no cuentan con recepción definitiva, total o parcial. El Ministerio de Vivienda, en la circular DDU 521 con que instruye a las Direcciones de Obras cómo aplicar la ley, lo aterriza así: pueden acogerse tanto las viviendas que nunca obtuvieron recepción como las ampliaciones no regularizadas de viviendas que sí tienen recepción definitiva, siempre que la superficie total de la vivienda, incluida la ampliación, no supere los topes de la ley. En ambos casos el objetivo es el mismo: que lo construido quede reflejado en el expediente municipal.

Hasta cuándo tienes plazo: el detalle que casi nadie explica bien

El artículo 1º de la Ley 20.898 fija la fecha límite de la Ley del Mono. Hoy dice que los propietarios podrán acogerse hasta el 31 de diciembre de 2027.

Esa fecha no es la original. El plazo se ha prorrogado en más de una ocasión, y la última extensión la hizo la Ley 21.725, publicada el 1 de marzo de 2025, que reemplazó la expresión «31 de diciembre del 2025» por «31 de diciembre de 2027».

Ahora viene la parte que casi nadie aclara y que cambia la planificación. Esa misma Ley 21.725 agregó un artículo 17 nuevo a la Ley 20.898, con este texto:

«Los plazos de vigencia aludidos en esta ley corresponden a aquellos que tienen los propietarios para ingresar las solicitudes de regularización ante las respectivas direcciones de obras municipales, sin perjuicio de que la tramitación culmine en una fecha posterior.»

Léelo con calma, porque es una buena noticia. El 31 de diciembre de 2027 es la fecha tope para ingresar la solicitud, no para tenerla aprobada. El Ministerio de Vivienda lo precisa en su circular: el plazo corre hasta ese día, inclusive. Si alcanzas a presentar el expediente dentro del plazo, la tramitación puede terminar después sin que pierdas el beneficio.

Dicho eso, tampoco conviene dejarlo para último minuto. Reunir planos, informes y certificados toma tiempo, y la Dirección de Obras tiene 90 días hábiles desde la presentación para revisar y otorgar el certificado de regularización cuando corresponda. Si el expediente entra incompleto, vuelve.

Ojo: hay un proyecto en el Senado que podría cambiar estas reglas

En abril de 2026 ingresó a la Cámara de Diputados un proyecto de ley que modifica la Ley 20.898 (boletín 18.189-14). La Cámara lo aprobó el 19 de agosto de 2026 y hoy está en segundo trámite en la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado. Según informó el propio Senado, el texto despachado por la Cámara extiende el plazo hasta el 31 de diciembre de 2029, lo abre a viviendas construidas antes del 28 de noviembre de 2025 y sube los topes de avalúo (de 1.000 a 2.000 UF) y de superficie (de 90 a 120 m²).

Pero es un proyecto, no una ley. Todavía puede cambiar en el Senado y, mientras no se publique en el Diario Oficial, rige lo que explica esta guía. Si tu vivienda ya califica con las reglas actuales, planifica con ellas y no con una ley que todavía no existe.

Las dos vías de la Ley del Mono (y en cuál calzas tú)

Acá está el punto que más confusión genera. La Ley del Mono no tiene un solo procedimiento: tiene dos vías distintas, con topes distintos y con costos muy distintos. Saber en cuál calzas es lo primero que hay que determinar.

Vía 1: el artículo 1º, para viviendas de hasta 90 m² y 1.000 UF

Es la vía más barata y la que trae los beneficios más fuertes. Exige que la vivienda:

• Tenga una superficie edificada que no exceda de 90 metros cuadrados.
• Tenga un avalúo fiscal de hasta 1.000 unidades de fomento, acreditado con el certificado del Servicio de Impuestos Internos. Ojo con un detalle: la ley pide el certificado de avalúo a la fecha de publicación de la ley, y el Ministerio de Vivienda precisa que corresponde al del 4 de febrero de 2016 (primer semestre de 2016), no al avalúo de hoy.

A cambio de esos topes, la ley flexibiliza las exigencias técnicas: busca garantizar habitabilidad y seguridad sin pedir estándar de obra nueva. Por ejemplo, la altura mínima de piso a cielo, que normalmente es de 2,30 metros, puede rebajarse hasta 2,0 metros; el estándar de terminaciones interiores no puede ser inferior al de obra gruesa habitable; y los baños, cocinas y lavaderos sin ventana al exterior pueden ventilarse por un ducto de sección libre de al menos 0,16 m².

Hay una excepción relevante a los topes: las viviendas beneficiadas por subsidios del MINVU para mejoramiento y/o ampliación pueden superar tanto el avalúo como la superficie.

Vía 2: el artículo 3º, para viviendas de hasta 140 m² y 2.000 UF

Si tu casa se pasa de los 90 m² o de las 1.000 UF, no quedas fuera de la ley. Quedas en la segunda vía, que sube los topes a 140 metros cuadrados de superficie edificada y 2.000 unidades de fomento de avalúo fiscal.

El intercambio es claro: mayores topes, mayores exigencias. Por esta vía la vivienda debe cumplir las normas de habitabilidad, estabilidad y seguridad de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, además de las normas urbanísticas que correspondan, con seis excepciones expresas:

• Antejardines.
• Exigencia de estacionamientos.
• Altura de cierros, que en todo caso no puede superar los 2,2 metros.
• Adosamientos, siempre que cumplan la resistencia al fuego y la altura establecidas para estos efectos.
• Coeficiente de constructibilidad, siempre que la construcción no supere los dos pisos de altura, incluyendo mansardas.
• Coeficiente de ocupación de suelo o pisos superiores, siempre que no sea superior a 0,8.

Además, por esta vía se exige proyecto de cálculo estructural cuando corresponda según la Ordenanza. La vía del artículo 1º es más benigna, pero no lo elimina del todo: lo exime solo en los casos que la propia ley enumera (viviendas de madera de hasta dos pisos, de albañilería armada o reforzada u hormigón armado de un piso, o mixtas de hasta dos pisos con segundo piso liviano, siempre con habitaciones de no más de 3 metros entre apoyos), y en esos casos basta con que el profesional competente declare que la obra es estable.

Y hay una restricción específica para el campo: si la vivienda está en área rural, esta vía no aplica cuando se construyó en subdivisiones aprobadas conforme al Decreto Ley 3.516, que establece normas sobre división de predios rústicos y bajo el cual se subdividen muchas parcelas de agrado. Vale la pena revisarlo antes de gastar en planos si tu propiedad es una parcela.

Comparación rápida

Los tres requisitos que no se negocian

Da lo mismo por cuál de las dos vías de la Ley del Mono entres: hay condiciones que se aplican a ambas y que no te puedes saltar. La vía del artículo 3º remite expresamente a los numerales 1), 2) y 5) del artículo 1º.

1. La construcción tiene que ser anterior a la publicación de la ley. El texto exige «haber sido construidas antes de la publicación de esta ley», y la Ley 20.898 se publicó el 4 de febrero de 2016. Lo que se levantó después de esa fecha no entra por esta vía. Este es el filtro que deja fuera a más gente, y conviene revisarlo antes que cualquier otra cosa.

Para acreditarlo sirve cualquier medio gráfico o documental: planos aprobados, cuentas de servicios, certificados de contribuciones, catastros municipales o de otros organismos públicos, o antecedentes de naturaleza similar.

2. El emplazamiento tiene que ser apto. La vivienda no puede estar en áreas de riesgo o protección, en terrenos declarados de utilidad pública ni en bienes nacionales de uso público. Y si está en área urbana, el suelo debe admitir el uso residencial.

3. No pueden existir reclamaciones pendientes. A la fecha de ingreso de la solicitud no puede haber reclamaciones escritas pendientes por incumplimiento de normas urbanísticas ante la Dirección de Obras Municipales ni ante el juzgado de policía local. En simple: si el vecino ya reclamó formalmente por la ampliación, hay que resolver eso primero.

Qué documentos te va a pedir la Dirección de Obras

El artículo 2º de la Ley del Mono lista el expediente que hay que presentar. No es un trámite que puedas hacer solo: la mayor parte lo tiene que firmar un arquitecto o un profesional competente de los que define el artículo 17 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, acreditado con su patente profesional.

• Declaración simple del propietario, señalando que es titular del dominio y que no existen las reclamaciones pendientes ya mencionadas.
• Planos y especificaciones técnicas resumidas: croquis de ubicación, plano de emplazamiento a escala 1:500, planos a escala 1:50 que grafiquen todas las plantas, la elevación principal y un corte representativo, con medidas, superficie de la vivienda existente y un cuadro de superficie total construida y de terreno.
• Informe del profesional competente que certifique el cumplimiento de las normas de habitabilidad, seguridad, estabilidad e instalaciones interiores, y que la vivienda no se emplaza en terrenos excluidos. Este informe es el que debe acompañar los antecedentes que prueban que la vivienda ya existía a la fecha de publicación de la ley.
• Certificado de avalúo a la fecha de publicación de la ley, otorgado por el Servicio de Impuestos Internos. Según el Ministerio de Vivienda, es el certificado de avalúo fiscal simple al 4 de febrero de 2016. Por la vía del artículo 3º, el Ministerio pide además un certificado de avalúo fiscal detallado a la fecha de la solicitud.
• Formulario único de estadísticas de edificación o el certificado de ingreso electrónico de dicho formulario.
• Copia del certificado de subsidio, solo en el caso de solicitudes financiadas conforme al artículo 15 de la ley.

Ingresado el expediente, la Dirección de Obras revisa exclusivamente el cumplimiento de las normas urbanísticas del numeral 2) del artículo 1º y, con el solo mérito de esos documentos, otorga el certificado de regularización si procede. Ese acotamiento de la revisión es justamente lo que hace «simplificado» al procedimiento.

Cuánto cuesta regularizar por la Ley del Mono

Hay que separar dos cosas que suelen mezclarse: los derechos municipales, que los fija la ley, y los honorarios profesionales, que los fija el mercado.

Los derechos municipales sí están en la ley. Para la vía del artículo 1º, los derechos del numeral 2 del artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones se pagan rebajados en 75% cuando el valor de la construcción no supera las 400 UF, y en 50% cuando lo excede.

Y hay una exención que conviene tener presente porque se pasa por alto: la exención es del 100% de los derechos municipales si el propietario tiene 65 años de edad o más, o si uno de los residentes de la vivienda está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad. La edad se acredita con la cédula de identidad y la discapacidad con la inscripción en el registro.

Por la vía del artículo 3º, en cambio, los derechos municipales se pagan completos, sin rebaja. Y hay un costo adicional que se suele pasar por alto: según la circular DDU 521 del Ministerio de Vivienda, esta vía no queda exenta de las cesiones o aportes al espacio público de la Ley 20.958, mientras que la del artículo 1º sí. Pídele a tu arquitecto que incluya ese cálculo en el presupuesto.

Si lo que regularizas es solo una ampliación de una vivienda que ya tenía recepción, el Ministerio precisa que corresponde pagar únicamente los derechos asociados a la ampliación.

Los honorarios del arquitecto o profesional competente son harina de otro costal. Varían según la comuna, la superficie y el estado del expediente, y no existe un arancel oficial. Pide siempre dos o tres cotizaciones y exige que te aclaren si el valor incluye el levantamiento de planos, el informe técnico y el seguimiento del ingreso ante la DOM, porque muchas veces se cotizan por separado.

Por qué esto importa (mucho) si piensas vender o arrendar

Acá está la razón práctica por la que una regularización pendiente deja de ser un tema burocrático y pasa a ser un problema comercial.

Le complica la compra al comprador con crédito. Los bancos financian sobre la base de una tasación, y en la práctica los tasadores suelen considerar solo la superficie regularizada. Si la casa tiene 60 m² en los papeles y 110 m² en terreno, esos metros adicionales pueden no sumar al valor que el banco reconoce. Eso puede dejar fuera a compradores que dependen del crédito, y los que siguen interesados negocian a la baja.

Te obliga a vender con descuento. Una propiedad con metros no regularizados se vende, pero se vende castigada. El comprador está asumiendo un costo y un riesgo que alguien tiene que pagar, y ese alguien termina siendo el vendedor.

Puede complicar el cierre. Conviene tener el expediente ordenado antes de llegar a la notaría y no en paralelo. Si te interesa entender esa etapa, la revisamos en detalle en nuestra guía sobre la escritura pública de compraventa en Chile, y los costos asociados al cierre están desglosados en gastos de compraventa de una propiedad.

La conclusión operativa es simple: si tienes metros sin regularizar y piensas vender dentro de los próximos años, regulariza primero. El orden importa. Regularizar con una promesa firmada y un plazo encima es la peor versión del mismo trámite.

Si quieres partir por saber cuánto vale hoy tu propiedad en su condición actual, puedes revisar cómo se determina ese número en cuánto vale mi propiedad.

Qué no cubre la Ley del Mono

Para no generar falsas expectativas, conviene ser claro con los límites:

• No cubre lo construido después del 4 de febrero de 2016. Esa construcción queda fuera de este procedimiento simplificado y tiene que tramitarse por las reglas generales de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
• No cubre viviendas sobre 140 m² ni sobre 2.000 UF de avalúo. La única excepción está en la vía del artículo 1º: las viviendas beneficiadas por subsidios del MINVU de mejoramiento o ampliación pueden superar sus topes de superficie y avalúo.
• No cubre emplazamientos prohibidos: áreas de riesgo o protección, terrenos de utilidad pública, bienes nacionales de uso público.
• No es solo para viviendas. El Título II de la misma ley, en su artículo 4º, permite regularizar edificaciones destinadas a microempresas inofensivas o equipamiento social, incluso cuando materializaron de hecho un cambio de destino no concordante con el uso de suelo del plan regulador, y desde la Ley 21.725 se rige por el mismo plazo del artículo 1º. Si tienes un local o un taller en esa situación, es una vía que vale la pena mirar.

Preguntas frecuentes

¿La Ley del Mono sirve para regularizar solo una ampliación, sin tocar el resto de la casa?
Sí. La ley apunta a las viviendas que no cuentan con recepción definitiva total o parcial, y la circular DDU 521 del Ministerio de Vivienda dice expresamente que pueden acogerse las ampliaciones no regularizadas de viviendas con recepción definitiva. Dos condiciones: la ampliación tiene que existir al 4 de febrero de 2016, y la superficie total de la vivienda, sumando la ampliación, no puede pasar los topes de la vía que uses. En ese caso pagas solo los derechos municipales de la ampliación. Puedes revisar el detalle de ese caso en nuestra guía sobre cómo regularizar una ampliación.

Ingresé la solicitud en 2027 y la DOM se demora hasta 2028. ¿Pierdo el beneficio?
No. El artículo 17 de la ley, incorporado por la Ley 21.725, es explícito: el plazo es para ingresar la solicitud, «sin perjuicio de que la tramitación culmine en una fecha posterior».

¿Cómo mido si califico, por los metros útiles o por todo lo construido?
Por la superficie edificada. Esto cambió: hasta antes de la Ley 21.725 el texto hablaba de «recintos habitables, incluidos baños y cocina», y esa frase fue reemplazada por «superficie edificada» tanto en el artículo 1º como en el artículo 3º. Si estás trabajando con información anterior a marzo de 2025, ese es un punto a revisar con tu arquitecto.

¿Y si el avalúo de mi casa se pasa apenas de las 1.000 UF?
Primero revisa qué avalúo estás mirando: la ley pide el certificado de avalúo a la fecha de su publicación, que según el Ministerio de Vivienda es el de febrero de 2016, no el de hoy. Si ese avalúo se pasa de las 1.000 UF, no calificas por la vía del artículo 1º, pero sí puedes entrar por la del artículo 3º mientras no superes las 2.000 UF ni los 140 m². Cambian las exigencias técnicas, pierdes la rebaja de derechos municipales y se suman las cesiones o aportes al espacio público, pero la puerta sigue abierta.

Tengo 68 años. ¿Es verdad que no pago derechos municipales?
Por la vía del artículo 1º, sí: la ley establece una exención del 100% de los derechos municipales cuando el propietario tiene 65 años o más. Lo mismo aplica si uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad.

En resumen

La Ley del Mono es la Ley 20.898, y hoy tiene una fecha concreta: el 31 de diciembre de 2027 para ingresar la solicitud. Ofrece dos vías, una hasta 90 m² y 1.000 UF con derechos municipales rebajados, y otra hasta 140 m² y 2.000 UF con exigencias técnicas mayores. En ambas, la construcción debe ser anterior al 4 de febrero de 2016, el emplazamiento debe ser apto y no pueden existir reclamaciones pendientes.

Si tu propiedad tiene metros que no aparecen en los planos municipales, el momento de resolverlo es ahora y no cuando aparezca el comprador. Regularizar toma tiempo y planificación; vender con el problema encima toma descuento.

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Fuentes y referencias oficiales

• Ley 20.898, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, promulgada el 27 de enero de 2016 y publicada el 4 de febrero de 2016. «Establece un procedimiento simplificado para la regularización de viviendas de autoconstrucción». Artículos 1º, 2º, 3º y 4º. Texto consolidado vigente en la Biblioteca del Congreso Nacional, LeyChile.
• Ley 21.725, Ministerio de Vivienda y Urbanismo, promulgada el 24 de febrero de 2025 y publicada el 1 de marzo de 2025. «Modifica la ley N° 20.898 con el objeto de ampliar los plazos de vigencia del procedimiento simplificado para la regularización de viviendas de autoconstrucción». Artículo único.
• Ley General de Urbanismo y Construcciones, DFL 458 de 1975 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, artículos 17, 70 y 130.
• Ley 20.422, artículos 55 y 56, sobre el Registro Nacional de la Discapacidad.
• Decreto Ley 3.516 de 1980, Ministerio de Agricultura, «Establece normas sobre división de predios rústicos».
• Circular DDU 521, División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, 14 de marzo de 2025, sobre la aplicación de la Ley 20.898 modificada por la Ley 21.725.
• Proyecto de ley boletín 18.189-14, «Modifica la ley N° 20.898, con el objeto de ampliar el régimen excepcional de regularización de viviendas y actualizar la fecha de su aplicación». En tramitación en el Senado (segundo trámite constitucional) a septiembre de 2026.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. La calificación de tu caso concreto la debe hacer un arquitecto o profesional competente y la Dirección de Obras Municipales de tu comuna.