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Cambio de normativa de construcciones en zonas rurales

Un fallo de la Corte Suprema, con fecha 5 de octubre, exige un cambio de normativa de construcciones en zonas rurales y sube las exigencias para comprar y vender parcelas de 5 mil m² en zonas rurales, léase lagos, playas, ríos, campos y alrededores de Santiago. Ahora será requisito pedir un cambio de uso de suelo al SAG, a la Seremi de Vivienda y la Seremi de Agricultura.

Esto ocurrió a partir del dictamen de la Contraloría Regional de Los Ríos, que en enero de 2020 declaró ilegal el loteo Bahía Panguipulli. Se decretó que si un proyecto en una zona rural tiene como propósito venderlos para la construcción de una vivienda, se debe solicitar un cambio de uso de suelo.

Esta sentencia sienta un precedente sobre la aplicación de la ley (DL 3.516). El dueño de un loteo tendrá que solicitar un Informe Favorable para construcciones ajenas a la agricultura en área rural ­al SAG (Servicio Agrícola y Ganadero), a la Seremi de Vivienda y a la Seremi de Agricultura. Luego, el propietario del terreno recién podrá solicitar su permiso de edificación a la Dirección de Obras Municipales (DOM), lo que puede demorar desde 45 días.

El artículo 55 de la Ley General de Urbanismo sostiene que fuera del radio urbano no se pueden levantar viviendas, salvo “las que fueran necesarias para la explotación agrícola o para la vivienda del propietario y sus trabajadores”. Dichos terrenos son de uso excluso para la agricultura o el desarrollo de actividad  campestre.

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Por lo tanto, desde ahora los desarrolladores inmobiliarios tendrán que solicitar un Informe Favorable a los tres organismos (SAG y las Seremi de Vivienda y Agricultura) para el cambio de uso de suelo. Los compradores de un loteo deben exigirlo porque, de lo contrario, no podrán obtener el permiso de edificación.

En caso de loteos que ya fueron vendidos, el Informe Favorable debe tramitarlo cada propietario de terreno. Su costo es de 1,2 UTM ($63 mil) y debe contratar a un arquitecto para que entregue al SAG una serie de documentos como certificado de ruralidad, avalúo fiscal, tres planos originales con las obras de construcción (de la vivienda), instalaciones (agua, luz) y deslindes. Y debe obtener el mismo Informe Favorable del Seremi de Vivienda”. Se exceptúa, en estos casos, el Seremi de Agricultura, porque la subdivisión y urbanización es responsabilidad del loteador.

Según Marco Solis, propietario de la empresa Rukann, muchos clientes que han comprado algún lote de terreno, lo han hecho pensando en la posibilidad de construir una casa para ser usado como una segunda vivienda o, en su defecto, como su casa principal. 

Uno de los problemas que deben enfrentar los nuevos propietarios es que esos suelos no cuentan con los servicios básicos que una casa debe tener, como accesos de electricidad, alcantarillado y agua potable. Entonces, la nueva vivienda se convierte en un dolor de cabeza que deben incurrir el gasto en materiales de construcción y corren el riesgo de ser estafados por contratistas sin escrúpulos.

Según Solis, muchas viviendas rurales que se han construido en los últimos 10 años, carecen del permiso de obra bñasicos y/o de la normativa vigente, que puedan dar seguridad frente a desastres naturales, como el fuego, sismo, plagas, inundaciones u otro eventos. Por lo tanto, este cambio de normativa para construir en zonas rurales será un precedente para exigir mejores condiciones para los nuevos propietarios.

Debido a esta situación, desde hace 2 años la empresa Rukann, ha estado trabajando en una propuesta en innovación para que las viviendas cuenten con los elementos suficientes tecnológicos y se construyan con los más altos estándares de calidad y eficiencia. Además, para que en zonas donde no existe agua potable disponible, se pueda obtener del misma condensación del ambiente; cuenten con paneles solares, fosas sépticas recicladoras de agua, biodigestor y otros elementos.

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En REMAX siempre te informaremos de todos los requerimientos a la hora de comprar un terreno o construir una vivienda en zonas rurales.

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