La herencia de una propiedad en Chile es un tema que pocas personas planifican pero que todos enfrentan eventualmente. Cuando fallece un familiar que tenía una casa, un departamento o un terreno, los herederos se encuentran con un proceso legal que puede ser confuso, lento y emocionalmente agotador si no se conocen los pasos correctos.
Esta guía te explica de forma clara y actualizada a 2026 cómo funciona la sucesión de propiedades en Chile: quién hereda, cuánto recibe cada uno, qué trámites son obligatorios, cuánto cuestan y qué opciones tienes con la propiedad heredada.
¿Qué pasa con una propiedad cuando alguien fallece?
Lo primero que debes saber: la propiedad no se transfiere automáticamente a los herederos al momento del fallecimiento. Legalmente, sí se genera el derecho a heredar desde ese instante (se llama «apertura de la sucesión»), pero para poder usar, vender, arrendar o hipotecar esa propiedad, necesitas completar un proceso legal formal.
Ese proceso se llama posesión efectiva, y es obligatorio en todos los casos. Sin posesión efectiva inscrita, ningún heredero puede hacer nada legalmente con el inmueble.
Además, es importante distinguir entre dos tipos de herencia:
- Herencia intestada (sin testamento): Es la más común en Chile. La ley define quién hereda y en qué proporción según los órdenes sucesorios del Código Civil.
- Herencia testada (con testamento): El fallecido dejó un documento legal indicando cómo distribuir sus bienes, dentro de los límites que la ley establece.
Órdenes sucesorios en Chile: ¿Quién hereda primero?
Cuando no hay testamento, la ley chilena establece un sistema de cinco órdenes sucesorios que determinan quién tiene derecho a heredar. Funcionan como una escalera: si hay herederos en el primer orden, los demás no participan.
Primer orden — Hijos y cónyuge sobreviviente
Es el orden más común. Si el fallecido tenía hijos y cónyuge (o conviviente civil), la herencia se reparte así:
- Cónyuge o conviviente civil: Recibe el equivalente al doble de lo que recibe cada hijo, con un mínimo del 25% de la herencia total.
- Hijos: Reparten el resto en partes iguales.
Ejemplo práctico: El fallecido deja un departamento valorado en 4.000 UF. Tiene cónyuge y 2 hijos.
- Cónyuge: 25% = 1.000 UF (porque el doble de cada hijo sería 1.333 UF, pero el mínimo de 25% aplica cuando hay muchos hijos)
- Hijo 1: 1.500 UF
- Hijo 2: 1.500 UF
Con 1 solo hijo: Cónyuge recibe 2/3 y el hijo 1/3.
Segundo orden — Cónyuge y ascendientes (padres)
Si el fallecido no tenía hijos ni descendientes:
- Cónyuge o conviviente civil: 2/3 de la herencia.
- Padres (u otros ascendientes): 1/3 de la herencia.
- Si no hay cónyuge: los padres heredan todo.
- Si no hay padres: el cónyuge hereda todo.
Tercer orden — Hermanos
Si no hay descendientes, cónyuge ni ascendientes, heredan los hermanos. Los hermanos de doble conjunción (mismos padre y madre) reciben el doble que los de simple conjunción (medio hermanos).
Cuarto y quinto orden — Colaterales y Fisco
- Cuarto orden: Otros colaterales hasta el sexto grado (primos, tíos-abuelos, etc.).
- Quinto orden: Si no hay ningún heredero, los bienes pasan al Fisco de Chile.
Jerarquía de Herederos — 5 Órdenes Sucesorios
Tabla resumen
| Orden | Herederos | Distribución |
|---|---|---|
| 1° | Hijos + cónyuge | Cónyuge: 25% mín. (o doble de c/hijo). Hijos: resto en partes iguales |
| 2° | Cónyuge + padres | Cónyuge: 2/3. Padres: 1/3 |
| 3° | Hermanos | Partes iguales (doble conjunción = doble porción) |
| 4° | Colaterales (hasta 6° grado) | Partes iguales |
| 5° | Fisco de Chile | 100% |
→ Para más detalle sobre porcentajes y casos especiales, revisa nuestra guía Cómo se reparte una herencia en Chile.
Herencia con testamento vs sin testamento
Herencia intestada: la más común
En Chile, la mayoría de las sucesiones son intestadas. Si el fallecido no dejó testamento, se aplican directamente los órdenes sucesorios que vimos arriba. La ley define todo: quién hereda y cuánto recibe cada uno.
Herencia testada: libertad parcial
Cuando existe testamento, el fallecido pudo decidir parte de la distribución. Pero la ley chilena no permite desheredar libremente: existen herederos protegidos (legitimarios) cuyos derechos son intocables.
Las tres cuartas partes de la herencia
La herencia testada se divide en tres porciones legales:
| Porción | % | Descripción |
|---|---|---|
| Legítima rigurosa | 25% | Intocable. Se reparte entre los legitimarios (hijos, cónyuge) según la ley. El testador NO puede disponer de esta parte. |
| Cuarta de mejora | 25% | Solo se puede asignar a descendientes, cónyuge o ascendientes. Permite favorecer a uno sobre otros dentro de este grupo. |
| Cuarta de libre disposición | 25% | El testador puede dejarla a quien quiera: un amigo, una institución, una pareja no formal, etc. |
| Asignaciones forzosas | 25% | Porción adicional protegida por ley para legitimarios. |
En la práctica: Incluso con testamento, al menos el 75% de la herencia tiene destinos predefinidos o restringidos por ley. Solo el 25% es verdaderamente libre.
Herencia con Testamento — Las Cuartas
Posesión efectiva: El primer paso obligatorio
¿Qué es y por qué es necesaria?
La posesión efectiva es una resolución judicial o administrativa que reconoce oficialmente quiénes son los herederos de una persona fallecida. Sin ella, no puedes:
- Vender la propiedad heredada.
- Arrendarla formalmente.
- Hipotecarla para un crédito.
- Inscribirla a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Dónde se tramita?
| Tipo de herencia | Dónde | Plazo | Costo |
|---|---|---|---|
| Intestada (sin testamento) | Registro Civil (online en registrocivil.cl) | 2-4 semanas | Gratuito |
| Testada (con testamento) | Tribunal Civil | 2-6 meses | $300.000 – $1.500.000 (abogado) |
Documentos básicos necesarios
- Certificado de defunción del causante.
- Certificados de nacimiento de todos los herederos.
- Certificado de matrimonio (si el fallecido era casado).
- Certificado de dominio vigente de la propiedad.
- Certificado de avalúo fiscal.
→ Revisa el proceso completo paso a paso en nuestra guía Posesión efectiva en Chile: pasos, documentos y costos.
¿Qué hacer con la propiedad heredada?
Una vez que tienes la posesión efectiva y la inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces, tienes tres opciones principales:
Opción 1 — Vender la propiedad
Es la opción más común cuando los herederos no quieren o no pueden mantener la propiedad.
Requisitos:
- Posesión efectiva inscrita.
- Inscripción especial de herencia en el CBR.
- Acuerdo unánime de todos los herederos. Si uno no quiere vender, la venta no puede proceder (salvo partición judicial).
- Pago del impuesto a la herencia (o un acuerdo con el SII).
¿Por qué es importante un corredor en ventas sucesorias? Las ventas de propiedades heredadas suelen ser más complejas: múltiples firmantes, decisiones emocionales, posibles conflictos familiares y requisitos legales adicionales. Un corredor con experiencia en sucesiones facilita enormemente el proceso.
Opción 2 — Quedarse con la propiedad
Si uno o más herederos quieren conservar el inmueble, se genera una copropiedad. Todos los herederos son dueños en proporción a sus derechos hereditarios.
La copropiedad puede funcionar, pero tiene complicaciones prácticas:
- Todos deben ponerse de acuerdo para cualquier decisión (reparaciones, mejoras, arriendo).
- Cada heredero responde proporcionalmente por contribuciones y gastos comunes.
- Los conflictos familiares se amplifican cuando hay dinero de por medio.
- 📍 Registro Civil (online)
- ⏱️ Plazo: 2-4 semanas
- 💰 Costo: Gratuito
- 📋 Más común en Chile
- 📍 Tribunal Civil
- ⏱️ Plazo: 2-6 meses
- 💰 Costo: $300K—$1,5M (abogado)
- 📋 Proceso judicial
Solución: La partición de bienes permite resolver la copropiedad. Si hay acuerdo, se hace ante notario. Si no lo hay, un juez la ordena.
Opción 3 — Arrendar la propiedad
Si los herederos prefieren generar renta, pueden arrendar la propiedad heredada. Los ingresos se distribuyen en proporción a los derechos de cada heredero.
Esta opción requiere que alguien administre el arriendo, lo cual puede ser fuente de conflicto si no se establece un acuerdo claro o se contrata un servicio de administración profesional.
Impuesto a la herencia en Chile
Chile cobra impuesto a la herencia según la Ley 16.271. Se calcula sobre el valor neto de lo que cada heredero recibe, con tramos progresivos:
| Tramo (en UTA*) | Tasa |
|---|---|
| 0 – 80 UTA | Exento |
| 80 – 160 UTA | 1% |
| 160 – 320 UTA | 2,5% |
| 320 – 480 UTA | 5% |
| 480 – 640 UTA | 7,5% |
| 640 – 800 UTA | 10% |
| 800 – 1.200 UTA | 15% |
| 1.200 – 2.000 UTA | 20% |
| Más de 2.000 UTA | 25% |
UTA = Unidad Tributaria Anual. En 2026, 1 UTA ≈ $780.000 CLP. El tramo exento (80 UTA) equivale a ~$62.400.000 CLP.
Esto significa: Para la mayoría de las herencias de propiedades de valor medio en Santiago, el impuesto es bajo o inexistente. Solo herencias de alto patrimonio pagan tasas significativas.
Plazo para pagar: 2 años desde la apertura de la sucesión (fecha de fallecimiento).
Exenciones importantes:
- Vivienda del causante de bajo valor (avalúo fiscal hasta cierto monto).
- Asignaciones a ciertos beneficiarios (instituciones de beneficencia, educación).
Errores comunes en herencias de propiedades
- No tramitar la posesión efectiva a tiempo. No hay un plazo legal estricto, pero mientras más tiempo pase, más complicado se vuelve. Documentos se pierden, herederos fallecen, surgen nuevos derechos. Se recomienda hacerlo dentro de los primeros 5 años.
- No inscribir la herencia en el Conservador de Bienes Raíces. La posesión efectiva sola no basta. Necesitas la inscripción especial de herencia en el CBR para poder transferir la propiedad.
- Intentar vender sin acuerdo de todos los herederos. La venta requiere la firma de todos los herederos. Si uno se opone, la única salida es la partición judicial, que puede tomar meses.
- No considerar el impuesto a la herencia. Aunque para muchos es bajo, no pagarlo dentro del plazo genera intereses y multas con el SII.
- No asesorarse legalmente. Los temas sucesorios tienen muchos matices. Un error en la posesión efectiva o en la distribución puede tener consecuencias legales y económicas graves.
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Sabemos que vender una propiedad heredada no es como cualquier otra venta. Hay emociones, familias con opiniones distintas, y un proceso legal más complejo de lo habitual.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora el proceso completo de herencia de una propiedad?
Desde el fallecimiento hasta poder vender la propiedad, el proceso completo puede tomar entre 3 y 12 meses, dependiendo de si hay testamento, la cantidad de herederos, y la agilidad del trámite. La posesión efectiva online (intestada) es la parte más rápida (2-4 semanas). Lo que más demora suele ser el acuerdo entre herederos.
¿Puedo vender la propiedad heredada sin posesión efectiva?
No. Es un requisito legal indispensable. Sin posesión efectiva inscrita en el CBR, no existe transferencia válida de dominio. Ningún notario escriturará la venta y ningún comprador serio avanzará sin este documento.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Si no hay acuerdo voluntario, cualquier heredero puede solicitar una partición judicial. Un juez nombra un partidor que tasará los bienes y determinará cómo se dividen. Esto puede incluir subastar la propiedad y repartir el dinero, o adjudicarla a un heredero que pague a los demás su parte.
¿Hay plazo para tramitar la posesión efectiva?
No existe un plazo legal obligatorio. Sin embargo, se recomienda hacerlo dentro de los primeros 5 años para evitar complicaciones: documentos que se pierden, herederos que fallecen (generando nuevas sucesiones encadenadas), o prescripción de ciertos derechos.
Conclusión
La herencia de una propiedad en Chile es un proceso que combina aspectos legales, tributarios y familiares. Lo más importante es actuar con información clara y dentro de los plazos razonables. Tramitar la posesión efectiva, inscribir la herencia y tomar una decisión consensuada sobre la propiedad son los tres pilares fundamentales.
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Esta información es orientativa y no reemplaza asesoría legal profesional. Consulta con un abogado para tu caso específico.
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