«Comprar para arrendar» sigue siendo una de las formas más populares de invertir en Chile, pero la respuesta a si conviene no es un sí o un no: depende de los números de cada propiedad. La diferencia entre una buena y una mala inversión está en saber calcular la rentabilidad real, no la que aparece en los avisos.
Esta guía te entrega el método para evaluar si un departamento para arrendar te conviene en 2026: cómo calcular la rentabilidad bruta y neta, qué gastos restar, cómo considerar la vacancia y qué rol juega la plusvalía. No vas a encontrar aquí una tabla de «rentabilidad garantizada por comuna», porque eso sería humo: los números varían propiedad por propiedad y mes a mes. Lo que te damos es la herramienta para calcularlo tú.
Rentabilidad bruta: el primer filtro
La rentabilidad bruta anual es el cálculo más simple y sirve como primer filtro rápido:
Rentabilidad bruta = (Arriendo mensual × 12 ÷ Precio de compra) × 100
Por ejemplo, un departamento que cuesta $100.000.000 y se arrienda en $500.000 mensuales genera $6.000.000 al año, lo que da una rentabilidad bruta de 6%. Ojo: es un ejemplo metodológico, no una promesa de mercado.
El problema es que la rentabilidad bruta ignora todos los gastos. Por eso sirve para descartar rápido (si la bruta ya es baja, no vale la pena seguir), pero nunca para decidir.
Rentabilidad neta: el número que importa
La rentabilidad neta descuenta los gastos reales de ser propietario-arrendador. Es el número con el que de verdad se decide:
Rentabilidad neta = ((Arriendo anual − Gastos anuales) ÷ Inversión total) × 100
Los gastos que debes restar:
- Contribuciones (impuesto territorial), salvo rebaja DFL2.
- Gastos comunes que no recuperas (los meses de vacancia los pagas tú).
- Vacancia: los meses al año en que el departamento está desocupado entre un arrendatario y otro.
- Mantención y reparaciones anuales.
- Administración si externalizas la gestión (ver costo de administración).
- Seguro de arriendo, si lo contratas.
- Impuesto a la renta sobre el arriendo, salvo que la vivienda sea DFL2 (exenta).
Y a la inversión total debes sumar, además del precio, los gastos de la compra (notaría, conservador, impuestos) y cualquier habilitación inicial.
Es habitual que una rentabilidad bruta atractiva se reduzca varios puntos al pasar a neta. Calcularlo antes de comprar evita sorpresas.
La vacancia: el gasto que nadie incluye
El error más común del inversionista primerizo es asumir que el departamento estará arrendado 12 meses al año, todos los años. En la práctica hay períodos sin arrendatario: la salida de uno, la búsqueda y filtro del siguiente, eventuales reparaciones entre medio.
Aunque sea un mes al año, esa vacancia tiene doble costo: dejas de percibir el arriendo y sigues pagando gastos comunes y contribuciones. Incluir un supuesto de vacancia realista en tu cálculo es lo que separa una proyección seria de una ilusión. Una buena ubicación, con alta demanda de arriendo, es la mejor defensa contra la vacancia.
Flujo vs plusvalía: dos formas de ganar
Una inversión inmobiliaria para arriendo puede rendir por dos vías:
- Flujo: lo que te queda mes a mes del arriendo después de gastos (la rentabilidad neta).
- Plusvalía: el aumento de valor de la propiedad en el tiempo, que recién materializas al vender.
Hay propiedades con buen flujo y poca plusvalía (pericentro, departamentos pequeños con alta demanda de arriendo) y otras con poco flujo pero mayor potencial de plusvalía (comunas consolidadas o en consolidación). No hay una mejor: depende de tu objetivo, tu horizonte y tu tolerancia al riesgo. Para entender hacia dónde se mueve el mercado, revisa nuestro análisis del mercado inmobiliario de Santiago.
El efecto DFL2 en la rentabilidad
Si el departamento califica como vivienda económica DFL2, la matemática mejora de forma concreta:
- Las rentas de arriendo quedan exentas de impuesto a la renta, lo que aumenta tu flujo neto.
- Accedes a la rebaja del 50% en contribuciones por 10, 15 o 20 años según los metros.
Para una inversión de comprar-para-arrendar, que la propiedad sea DFL2 puede sumar varios puntos a la rentabilidad neta frente a una que no lo es. Es uno de los primeros filtros que conviene revisar.
¿Conviene en 2026? Cómo decidir
No existe un «sí conviene» universal para 2026. Conviene cuando, con números realistas, la rentabilidad neta de la propiedad supera lo que obtendrías con el mismo capital en una alternativa de riesgo y liquidez comparables, y cuando el flujo aguanta los meses de vacancia y los imprevistos.
Las variables macro que mueven el tablero (tasas hipotecarias, costo del crédito, demanda de arriendo) las revisas con fuentes oficiales como el Banco Central y la Cámara Chilena de la Construcción. Pero la decisión final siempre baja a la propiedad concreta: su precio, su arriendo de mercado y sus gastos.
Cómo REMAX First te ayuda a invertir bien
Comprar para arrendar es una decisión de inversión, y como tal merece análisis, no intuición:
- Te ayudamos a estimar el arriendo de mercado real de la zona, no el aspiracional.
- Verificamos si la propiedad es DFL2 y qué beneficios le quedan.
- Si decides no autogestionar, ofrecemos administración profesional con filtro de arrendatarios y seguro.
- Respaldados por 500+ reseñas en Google con 4,9 estrellas.
Antes de comprar tu próxima inversión, hagamos juntos el cálculo de rentabilidad neta con números reales. Esa media hora puede ahorrarte años de un activo que no rinde.
Preguntas frecuentes sobre comprar para arrendar
¿Cuál es una buena rentabilidad para un departamento en arriendo?
No hay un número universal: depende de la zona, el tipo de propiedad y los gastos. Lo correcto es comparar la rentabilidad neta (no la bruta) con alternativas de inversión de riesgo y liquidez similares. La rentabilidad bruta sirve solo como filtro rápido inicial.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta es el arriendo anual dividido por el precio de compra, sin descontar gastos. La neta descuenta contribuciones, gastos comunes no recuperados, vacancia, mantención, administración, seguro e impuestos. La neta es el número con el que se decide.
¿Por qué debo considerar la vacancia si voy a arrendar?
Porque casi ningún departamento está arrendado los 12 meses todos los años. Entre un arrendatario y otro hay períodos desocupados en los que no percibes arriendo pero sigues pagando gastos comunes y contribuciones. Ignorar la vacancia infla artificialmente la rentabilidad proyectada.
¿El DFL2 mejora la rentabilidad de arrendar?
Sí. Si la propiedad es vivienda económica DFL2, las rentas de arriendo quedan exentas de impuesto a la renta y accedes a una rebaja del 50% en contribuciones por un período. Ambos beneficios aumentan tu flujo neto.
¿Es mejor buscar flujo o plusvalía?
Depende de tu objetivo. El flujo (renta mensual neta) da ingreso recurrente; la plusvalía (aumento de valor) se materializa al vender. Propiedades de pericentro suelen dar mejor flujo, y comunas consolidadas, mayor potencial de plusvalía. Lo ideal es un equilibrio acorde a tu horizonte.
¿Conviene endeudarse para comprar un departamento de inversión?
Puede convenir si la rentabilidad neta de la propiedad supera el costo del crédito y el flujo aguanta el dividendo más los meses de vacancia. Es clave correr el cálculo con la tasa hipotecaria real y un supuesto de vacancia realista antes de comprometerte.
Esta información es orientativa y no constituye asesoría de inversión personalizada. Los indicadores de mercado deben verificarse en fuentes oficiales como el Banco Central y la CChC. Evalúa tu caso con un asesor.
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