Usufructo y nuda propiedad en Chile: sí puedes vender, pero la carga viaja con la propiedad

Hay una escena que se repite en nuestra oficina. Llegan dos hermanos con la carpeta de una casa que sus papás les traspasaron hace quince años. Revisamos los títulos y aparece la línea que cambia toda la conversación: los papás se reservaron el usufructo vitalicio, y uno de ellos sigue vivo y viviendo ahí.

La pregunta que viene después casi siempre es la misma: «entonces no podemos vender». La respuesta es que sí pueden. Lo que no pueden es entregar la casa desocupada ni prometerle al comprador algo que no está en sus manos. Esa diferencia, que se resuelve en dos o tres artículos del Código Civil, separa una venta ordenada de una promesa que después no se puede cumplir.

Esta guía explica qué es el usufructo, qué puede hacer cada parte y una regla que casi ninguna página menciona: la carga sigue a la propiedad aunque la escritura no la nombre.

Las citas salen del texto oficial del Código Civil publicado por la Biblioteca del Congreso Nacional, verificado artículo por artículo. Donde no pudimos confirmar un dato contra fuente oficial, lo decimos en vez de estimarlo.

Qué es el usufructo y por qué siempre hay dos titulares

El Código Civil lo define en su artículo 764: el usufructo es un derecho real «que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible». Una casa nunca es fungible, así que esa es la regla que aplica acá.

Traducido a una casa: el usufructuario puede vivir en ella, arrendarla y quedarse con la renta. Lo que no puede es vender ni hipotecar la casa misma, porque no es su dueño. Su propio derecho de usufructo es otra cosa: ese sí lo puede ceder e incluso hipotecar, según los artículos 2418 y 2423. Al final, tiene que restituir la cosa.

La consecuencia estructural está en el artículo 765, y es la que ordena todo lo demás:

«El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes, el del nudo propietario y el del usufructuario. Tiene por consiguiente una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario, y se consolida con la propiedad.»

O sea: cuando hay usufructo, la propiedad está partida en dos derechos simultáneos. El nudo propietario es el dueño, pero un dueño sin uso ni goce. El usufructuario tiene el uso y el goce, pero no es dueño. Ninguno tiene la propiedad completa hasta que el usufructo se extingue y los dos derechos se consolidan.

Nudo propietario y usufructuario: quién puede hacer qué

Esa última fila es la que más consecuencias tiene, y la vemos abajo.

Cómo se constituye un usufructo sobre una propiedad

El artículo 766 enumera cuatro vías: por la ley, por testamento, por donación, venta u otro acto entre vivos, y por prescripción.

En la práctica chilena las dos que aparecen una y otra vez son la donación con reserva de usufructo, donde los papás traspasan la nuda propiedad a los hijos y se quedan viviendo, y el testamento que deja el usufructo al cónyuge sobreviviente.

El requisito de forma que anula todo si falta

Para los inmuebles hay una exigencia que no admite atajos. El artículo 767 es tajante:

«El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito.»

Son dos requisitos copulativos: instrumento público e inscrito. Un acuerdo de palabra entre padres e hijos, o un documento firmado ante notario que nunca llegó al Conservador de Bienes Raíces, no cumple lo que exige ese artículo. Si te dicen que «hay un usufructo pero no alcanzaron a inscribirlo», eso es lo que un estudio de títulos serio tiene que aclarar antes de la firma, no después.

Si nadie fijó plazo, el usufructo es vitalicio

El artículo 770 resuelve el silencio de la manera más gravosa para el nudo propietario:

«Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.»

Es decir, el usufructo vitalicio no es una modalidad rara que haya que pactar: es lo que queda por defecto cuando la escritura calla. El mismo artículo pone un tope distinto si el usufructuario es una corporación o fundación, caso en que no puede pasar de treinta años.

Sí se puede vender: lo que se vende es la nuda propiedad

Acá está la respuesta a la pregunta con la que parte todo el mundo. El artículo 773 lo dice en una línea:

«La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, y transmitirse por causa de muerte.»

El nudo propietario no necesita la firma del usufructuario para vender lo suyo. Puede firmar la escritura pública de compraventa y transferir su derecho. Lo que está vendiendo, eso sí, es la nuda propiedad: un inmueble sin uso ni goce mientras el usufructo siga vigente.

Y de ahí sale el límite práctico. Prometer entrega material de la casa en 30 días cuando hay un usufructo vigente es prometer algo que el vendedor no controla, porque el artículo 779 le prohíbe expresamente perjudicar al usufructuario:

«No es lícito al propietario hacer cosa alguna que perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos; a no ser con el consentimiento formal del usufructuario.»

Ese «consentimiento formal» es lo que el artículo 779 exige para que el propietario no perjudique al usufructuario; no es, por sí solo, lo que te habilita para vender la propiedad plena. Para eso hay dos caminos, y conviene decidir cuál antes de salir a vender: que el usufructuario renuncie a su derecho, una de las causales de extinción del artículo 806, o que ceda su usufructo al comprador en el mismo acto, cesión que el artículo 793 permite y que termina consolidando los dos derechos. En la mayoría de las ventas familiares que gestionamos, cuál de los dos se usa se conversa en la mesa mucho antes que el precio.

La regla que casi nadie explica: la carga viaja con la propiedad

Este es el punto que justifica leer esta guía completa. El inciso final del mismo artículo 779 dice:

«Si transfiere o transmite la propiedad, será con la carga del usufructo constituido en ella, aunque no lo exprese.»

Tiene dos consecuencias que apuntan en direcciones opuestas.

Si estás comprando, el silencio de la escritura no te protege. Que el contrato no mencione el usufructo no significa que compraste libre de él. La carga te llega igual, y te vas a enterar el día que quieras tomar posesión de una propiedad donde vive alguien con derecho a estar ahí.

Si estás vendiendo, no puedes «limpiar» el título omitiendo el usufructo en la escritura. No desaparece por no nombrarlo. Lo único que consigues es una venta con un problema que va a aparecer igual y un comprador con un reclamo en contra tuya.

La lectura correcta para las dos partes es la misma: el usufructo se revisa en el Conservador antes de firmar nada, y se declara. Un buen proceso de venta lo detecta en la etapa de títulos, cuando todavía hay tiempo de resolverlo.

Cómo se extingue un usufructo

Saber cuándo termina el usufructo es lo que permite ponerle fecha, o al menos escenario, a una operación. El Código Civil lo trata en varios artículos.

Por llegada del plazo o cumplimiento de la condición

El artículo 804: el usufructo «se extingue generalmente por la llegada del día o el evento de la condición prefijados para su terminación». Es el caso más simple, y el único que se puede agendar.

Por muerte del usufructuario

El artículo 806 abre con la causal más frecuente en Chile: el usufructo se extingue «por la muerte del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijada para su terminación».

Acá conviene detenerse, porque es la confusión más cara que vemos. El artículo 773 la cierra sin ambigüedad: «El usufructo es intransmisible por testamento o abintestato.» El usufructo no se hereda. Si la abuela usufructuaria fallece, su derecho no pasa a los hijos ni a nadie: se extingue, y la propiedad se consolida en el nudo propietario. Los herederos de la usufructuaria no adquieren derecho a seguir viviendo en la casa por el solo hecho de ser sus herederos.

Ojo con el matiz del artículo 804 inciso 2: si el usufructo se constituyó hasta que una persona distinta del usufructuario cumpla cierta edad y esa persona fallece antes, dura igual hasta el día en que ella habría cumplido esa edad.

Las otras causales del artículo 806

El mismo artículo agrega la resolución del derecho del constituyente, la consolidación del usufructo con la propiedad, la prescripción y la renuncia del usufructuario.

A esas se suman dos casos particulares. Según el artículo 807, si el usufructo estaba reducido a un edificio, la destrucción completa lo hace cesar para siempre y el usufructuario «no conservará derecho alguno sobre el suelo». Y el artículo 809 permite que un juez lo declare extinguido a petición del propietario cuando el usufructuario faltó a sus obligaciones en materia grave o causó daños considerables.

Si el usufructuario arrendó la propiedad

Es un escenario habitual: el usufructuario no vive en la casa, la arrienda y cobra la renta. Puede hacerlo. El artículo 793 lo autoriza a «dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito», con dos límites: el cedente sigue siendo responsable frente al propietario, y si el constituyente le prohibió arrendar o ceder y lo hace igual, pierde el derecho de usufructo, a menos que el propietario lo haya relevado de esa prohibición.

Lo que sigue le interesa a quien compra la nuda propiedad. El artículo 794 dice que todos esos contratos «se resolverán al fin del usufructo», con una excepción acotada: el propietario debe conceder al arrendatario o cesionario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos, y por ese tiempo queda sustituido al usufructuario en el contrato.

Cómo se traduce esa regla de los frutos en una casa habitación, que no produce cosechas, no lo resuelve el artículo por sí solo. Si compras una nuda propiedad arrendada, la pregunta para el abogado no es si el arriendo termina, porque el artículo 794 ya dice que sí, sino cuánto dura la transición en tu caso.

Usufructo no es lo mismo que uso y habitación

Se confunden mucho, y la diferencia es grande. El artículo 811 define el derecho de uso como la facultad de gozar, «generalmente», de «una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa», y precisa que cuando recae sobre una casa y la utilidad de morar en ella se llama derecho de habitación.

Se constituyen y se pierden igual que el usufructo, según el artículo 812, pero el artículo 819 les pone una restricción que el usufructo no tiene:

«Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse.»

Es decir: el usufructuario puede arrendar y ceder, y el habitador no puede hacer ninguna de las dos cosas. El artículo 816 agrega que el habitador no puede servirse de la casa para tiendas o almacenes, salvo que la cosa, por su naturaleza y uso ordinario y por su relación con la profesión o industria de quien ejerce el derecho, aparezca destinada a servirle en ellas.

Para una venta esto significa algo concreto: un derecho de habitación inscrito bloquea la ocupación igual que un usufructo, pero deja menos alternativas para negociarlo, porque su titular no lo puede ceder ni monetizar arrendando.

Qué revisar antes de comprar o vender

Una lista corta, en el orden en que conviene hacerla:

1. Pide el certificado de hipotecas y gravámenes en el Conservador. El usufructo constituido por acto entre vivos sobre un inmueble tiene que constar en instrumento público inscrito, según el artículo 767. Si está inscrito, aparece ahí.
2. Lee la escritura que lo constituyó, no el resumen. Ahí está si tiene plazo, si quedó vitalicio por defecto (artículo 770) y si el constituyente prohibió cederlo o arrendarlo (artículo 793).
3. Identifica al usufructuario y su situación. Si la venta necesita entrega material, la conversación con esa persona es el camino crítico de la operación.
4. Define qué se está vendiendo. Nuda propiedad o propiedad plena: son dos precios distintos y dos negociaciones distintas.
5. Si hay renuncia al usufructo, que quede inscrita. Igual que la constitución, la extinción tiene que quedar registrada para que terceros puedan conocerla.
6. Si viene de una sucesión, ordena primero la herencia. Sin posesión efectiva inscrita no hay nada que vender, con usufructo o sin él.

En propiedades heredadas, esta guía se complementa con lo que ya publicamos sobre venta de propiedades heredadas y sobre la cesión de derechos hereditarios, una figura distinta que a veces se propone como salida cuando en realidad no resuelve el problema del usufructo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender una casa si yo tengo el usufructo y mis hijos la nuda propiedad?
No por ti mismo. Tú tienes el uso y el goce, no la propiedad. Para vender la propiedad plena tienen que concurrir los dos: tus hijos transfieren la nuda propiedad y tú renuncias al usufructo, normalmente en el mismo acto.

¿Cuánto vale una nuda propiedad comparada con la propiedad plena?
Menos, y la diferencia depende sobre todo de cuánto se espera que dure el usufructo. No publicamos un porcentaje porque cualquier cifra sería una estimación nuestra, no un dato oficial: para tu caso, pide una tasación que considere el usufructo vigente.

¿Quién paga las contribuciones y los gastos comunes?
Depende del título que constituyó el usufructo y de normativa tributaria que el Código Civil no cubre, así que no hay una regla general que sirva para todos los casos. Revisa qué dice la escritura que constituyó tu usufructo y, si tienes dudas sobre quién es el contribuyente ante el SII, consúltalo con un abogado o contador antes de firmar.

Compré una propiedad y apareció un usufructo que la escritura no mencionaba. ¿Me lo puedo saltar?
No. El artículo 779 dice que la propiedad se transfiere con la carga del usufructo «aunque no lo exprese». Lo que sí tienes es un posible reclamo contra el vendedor por la omisión, y eso es materia de abogado.

¿El usufructo se puede constituir por un plazo fijo?
Sí. El artículo 770 permite constituirlo por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario. El punto es que si nadie fija plazo, la ley entiende que es vitalicio.

Conclusión

El usufructo no es un impedimento para vender: es una condición del negocio que hay que leer antes de ponerle precio y plazo a la operación. Tres reglas resumen todo lo anterior: la nuda propiedad se puede transferir sola (artículo 773), el usufructo no se hereda y se extingue con su titular (artículos 773 y 806), y mientras exista viaja con la propiedad aunque la escritura lo omita (artículo 779).

Lo que hace cara esta figura no es la ley, que en esto es bastante clara. Es descubrirla tarde, cuando ya hay una promesa firmada con una fecha de entrega que nadie va a poder cumplir.

Si estás evaluando vender una propiedad con usufructo, o te ofrecieron comprar una nuda propiedad y no tienes claro qué estarías comprando, conversemos tu caso antes de firmar. Revisamos los títulos, identificamos qué está inscrito y te decimos con qué te vas a encontrar.

Fuentes

• Código Civil de Chile, Título IX del Libro II, «Del derecho de usufructo» (artículos 764 a 810), y Título X, «De los derechos de uso y de habitación» (artículos 811 a 819). Texto oficial en LeyChile, Biblioteca del Congreso Nacional: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986
• Artículos citados en este artículo: 764, 765, 766, 767, 770, 773, 779, 793, 794, 804, 806, 807, 809, 811, 812, 816 y 819. A ellos se suman los artículos 2418 y 2423, del Título XXXVIII del Libro IV («De la hipoteca»), que son los que permiten hipotecar el derecho de usufructo.
• Texto consultado: el fijado por el DFL N° 1 del año 2000 del Ministerio de Justicia, que fija el texto refundido, coordinado y sistematizado del Código Civil (promulgado el 16 de mayo de 2000, publicado el 30 de mayo de 2000), en su versión vigente en el sistema oficial LeyChile, consultada el 8 de septiembre de 2026.
• La vigencia de cada uno de los 19 artículos citados se verificó leyendo su propio texto en esa versión. Ninguno figura derogado.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. El usufructo se constituye y se extingue según lo que digan la escritura y la inscripción concretas de cada propiedad, que pueden fijar plazos, condiciones y cargas distintas de las reglas generales descritas acá. Antes de comprar o vender una propiedad con usufructo vigente, revisa los títulos con un abogado.