Gastos comunes en Chile: qué dice la Ley 21.442 y por qué la deuda del dueño anterior puede terminar siendo tuya

Compraste tu departamento hace tres meses. Todo en orden: la escritura firmada, la inscripción en el Conservador, las llaves en la mano. Y un día llega el aviso de gastos comunes con una cifra que no calza: además del mes corriente aparece una deuda acumulada de ocho meses que no es tuya. Es del dueño anterior.

Tu primera reacción es lógica: «yo no vivía acá, que le cobren a él». Pero la ley chilena dice otra cosa, y con todas sus letras: esa deuda sigue a la unidad, no a la persona.

Es una de las reglas menos conocidas de la Ley 21.442, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria que rige hoy a los condominios acogidos a ese régimen en todo el país, y apenas una de varias que conviene entender antes de comprar, vender o arrendar un departamento.

Qué son exactamente los gastos comunes (y qué no)

Cuando compras un departamento no compras solo los metros cuadrados de tu unidad: eres además comunero en los bienes de dominio común, o sea el hall, los ascensores, la piscina, el techo y las cañerías que cruzan el edificio entero. Mantener todo eso cuesta plata, y esa plata son los gastos comunes.

La ley no los deja al criterio de cada administración: los define, y distingue tres bolsillos que en la boleta suelen venir mezclados.

Gastos comunes ordinarios

Son los del funcionamiento normal del edificio. El artículo 2° de la ley los abre en cuatro grupos:

• De administración: honorarios y remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, con sus cotizaciones previsionales.
• De mantención: mantención y certificación de ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; revisiones técnicas periódicas; aseo y lubricación de instalaciones; reposición de luminarias; equipos de emergencia y seguridad; primas de seguros.
• De reparación: el arreglo de desperfectos de los bienes comunes o el reemplazo de artefactos, piezas o partes.
• De uso o consumo: los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, telecomunicaciones u otros de similar naturaleza.

Fíjate en un detalle que genera discusiones todos los meses: la mantención del ascensor es un gasto ordinario, no extraordinario. Que sea cara no la convierte en excepcional.

Gastos comunes extraordinarios

La definición legal es por descarte: todo gasto adicional y distinto de los ordinarios, más las sumas destinadas a nuevas obras comunes. Pintar la fachada completa, cambiar el sistema de bombas, construir una sala multiuso que antes no existía.

El fondo común de reserva

Este es el que casi nadie mira y el que más protege a la comunidad: cubre gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones por el eventual término de los contratos del personal.

La ley le pone un piso: se forma con un recargo sobre los gastos comunes que no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual, y se alimenta además con las multas y los intereses que pagan los morosos. Quien autoriza usarlo es el comité de administración, no el administrador por su cuenta. Y dentro del fondo siempre debe reservarse una parte proporcional para los finiquitos del personal: el edificio que se gastó el fondo entero en pintar la fachada descubre el problema cuando tiene que despedir a dos conserjes.

Quién paga los gastos comunes y en qué proporción

La regla general del artículo 6° es que cada copropietario contribuye a los gastos comunes en proporción al derecho que le corresponde en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.

¿Y cómo se fija ese derecho? El artículo 3° lo dice: se determina en el reglamento de copropiedad, atendiendo al avalúo fiscal de la respectiva unidad. Por eso dos departamentos del mismo edificio con distinta superficie o distinta orientación pagan gastos comunes distintos, aunque usen el mismo ascensor.

Dos precisiones que aparecen seguido en consultas reales:

Si el departamento está vacío, igual pagas. El artículo 35 no deja espacio: que el copropietario no use efectivamente un servicio o bien común, o que la unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime en caso alguno. No usar el gimnasio no descuenta.

Si la unidad tiene dos o más dueños, cada uno responde por el total. El artículo 7° establece responsabilidad solidaria entre los comuneros de una misma unidad, con derecho a repetir contra los demás. Es relevante en departamentos heredados entre hermanos: la administración le puede cobrar el 100% a cualquiera.

La regla que sorprende a los compradores: la deuda sigue a la unidad

Acá está el punto que abre este artículo, y es la parte de la ley que más caro sale ignorar.

El artículo 6° dice que el deber de contribuir «seguirá siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición». En castellano: si compras un departamento con gastos comunes impagos, esos gastos comunes pasan a ser deuda tuya. No porque tú la hayas generado, sino porque va pegada al departamento.

Y no es una deuda cualquiera. La ley le da un privilegio de cuarta clase que prefiere, cualquiera sea su fecha, a los créditos enumerados en el artículo 2.481 del Código Civil. Te queda, eso sí, el derecho de repetir contra tu antecesor en el dominio y la acción de saneamiento por evicción. Traducido: puedes ir a cobrarle al vendedor, pero eso es un juicio aparte y mientras tanto el que le debe al condominio eres tú.

Cómo te proteges antes de firmar

La misma ley te da la herramienta, y es un trámite de un día:

1. Exige el certificado de deuda. Entre los deberes del administrador, el artículo 20 incluye expresamente emitir certificados sobre el estado de deudas de las unidades. Pídelo con fecha reciente, no uno de hace seis meses.
2. Revisa la declaración en la escritura. El artículo 6° obliga al propietario que transfiere una unidad a declarar en la escritura pública que está al día en las obligaciones económicas del condominio, o a expresar las que adeude. Ojo con la letra chica: la ley agrega que la omisión de esta exigencia no afecta la validez del contrato. O sea, si nadie lo declaró, la compraventa vale igual y tú te quedaste con la deuda. Nadie va a revisar eso por ti. Qué más se juega en ese documento lo vemos en la escritura pública de compraventa.
3. Descuéntalo del precio si aparece. Si hay deuda y el vendedor no la va a pagar antes de la firma, lo razonable es que salga del precio o quede retenida hasta acreditar el pago. Es una negociación normal, no una desconfianza.

Conviene mirarlo junto con los gastos de la compraventa: es plata que sale de tu bolsillo la misma semana.

Qué pasa si te atrasas

Cuándo estás oficialmente en mora

El artículo 7° fija el plazo por defecto: dentro de los diez primeros días siguientes a la emisión del aviso de cobro, salvo que el reglamento establezca otra periodicidad o plazo. Revisa tu reglamento antes de asumir que tienes hasta fin de mes.

Si caes en mora, la deuda devenga el interés que disponga ese reglamento o, en su defecto, el reglamento tipo, con un techo legal: no puede superar el 50% del interés corriente bancario. Ese porcentaje se mueve junto con el interés corriente vigente, así que la cifra concreta hay que mirarla al mes que corresponda.

El aviso de cobro tiene mérito ejecutivo

Esta es la parte que suele subestimarse. Según el artículo 32, el aviso de cobro firmado por el administrador —de forma presencial o electrónica— tiene mérito ejecutivo, igual que el acta de la asamblea que acuerde gastos comunes.

Eso significa que el condominio no necesita un juicio previo para acreditar la deuda: cobra directo por la vía ejecutiva. La remisión al procedimiento del juicio ejecutivo del Título I del Libro Tercero del Código de Procedimiento Civil está en el artículo 6°, que además entrega el conocimiento al juez de letras respectivo. Ahí el deudor todavía puede oponer excepciones, pero parte de una posición muy distinta a la de un juicio ordinario. Y el artículo 32 agrega algo práctico: iniciada la acción, quedan comprendidas también las cuotas que se devenguen durante la tramitación del juicio. La deuda no se congela mientras el juicio avanza.

El corte de servicios: qué puede hacer el condominio y qué no

Acá circula bastante información equivocada. Lo que dice la ley:

Sí se puede cortar, a partir de tres o más cuotas impagas, continuas o discontinuas. El artículo 20 faculta al administrador para suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción, con acuerdo del comité de administración. El artículo 36 agrega que, si el condominio no dispone de sistemas propios de control para el paso de la electricidad o las telecomunicaciones, son las empresas que suministran esos dos servicios las que deben suspenderlos, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité, con copia al propietario moroso.

Pero hay tres límites expresos:

• No se pueden cortar dos servicios a la vez. La ley prohíbe la suspensión simultánea de más de uno de los servicios del artículo 20 número 9.
• No se puede cortar durante un estado de catástrofe declarado que afecte al condominio, respecto de las deudas devengadas mientras esa declaración esté vigente.
• Nunca se puede cortar la electricidad en unidades donde residan personas electrodependientes. La ley no admite excepción acá.

El convenio de pago: la salida ordenada

Si ya te atrasaste, hay una vía que conviene usar antes de que llegue la demanda: el administrador puede celebrar convenios de pago en cuotas mensuales, previo acuerdo del comité de administración, pagando la primera al firmar. Desde ese momento, y mientras cumplas, la ley vuelve a considerarte copropietario hábil —el que está al día en toda obligación económica con el condominio—, condición que ella misma define «para los efectos de esta ley». Estar moroso no es solo un problema de plata: te cambia el estatus con el que la comunidad te trata en todo lo que la ley hace depender de esa calidad.

El reglamento de copropiedad: el documento que casi nadie lee

Habrás notado que en varias reglas anteriores aparece la misma frase: «salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra cosa». Ese documento define la forma de contribución, el interés por mora, la periodicidad del cobro y el porcentaje del fondo de reserva por sobre el 5% legal. Es, en la práctica, el contrato que firmaste sin leer.

Si tu edificio es anterior a la ley y nunca dictó reglamento, igual tiene uno. El artículo 1° transitorio obliga a dotarse de reglamento a los condominios creados antes de la entrada en vigencia de la ley, y agrega que, si no se dictó al cabo de un año desde la publicación, se entiende aplicable el reglamento tipo que aprueba el Ministerio de Vivienda y Urbanismo por resolución exenta. Y donde el reglamento del condominio no dice nada, el artículo 11 hace aplicable con carácter supletorio el reglamento de la ley. No existe el edificio sin reglas: existe el edificio que no sabe cuáles son las suyas.

Si el reglamento de tu edificio es de los años noventa y nunca se actualizó, esa es una conversación para la próxima asamblea: de ahí sale la fórmula con la que te cobran todos los meses.

Qué puedes exigirle al administrador

La Ley 21.442 puso exigencias de transparencia bastante concretas. Estos son derechos concretos, no buenas prácticas:

• Un aviso de cobro que se entienda. El artículo 31 exige que conste la proporción en que ese copropietario contribuye a los gastos comunes y al fondo común de reserva, los intereses y multas que adeude, y además el detalle del total de ingresos, los egresos mensuales y el saldo de caja del condominio. Si tu boleta es un número suelto sin respaldo, no cumple la ley.
• Rendición de cuentas mensual. El artículo 21 obliga al administrador a rendir cuenta documentada y pormenorizada ante el comité cada mes, y ante la asamblea en cada sesión ordinaria y al término de su gestión, con cartolas bancarias y respaldo del pago de los seguros. Debe estar disponible 24 horas antes de la sesión.
• Un presupuesto anual que puedes observar. El artículo 22 exige un presupuesto a doce meses, que debe llegarte con 30 días de antelación; puedes observarlo ante el comité hasta 15 días antes de que empiece el período.
• Una cuenta bancaria exclusiva del condominio (artículo 33): la plata de la comunidad no puede vivir en la cuenta personal del administrador.
• Un administrador inscrito. El artículo 83 hace de la inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios un requisito previo para ejercer, sea a título gratuito u oneroso.

Y una obligación que muchos condominios todavía no tienen resuelta: el artículo 43 exige un seguro colectivo contra incendio a todo condominio que contemple destino habitacional en alguna de sus unidades: debe cubrir los daños de los bienes e instalaciones comunes y, además, ofrecer a los copropietarios opciones para cubrir los daños de sus propias unidades. Con un matiz de plazos que conviene conocer: el artículo 5° transitorio dispone que la obligación de contratar el seguro colectivo contra incendio del artículo 43 será exigible una vez transcurridos seis meses desde la publicación del reglamento de la ley. Y el artículo 2° transitorio da a los administradores que ya estaban en ejercicio un plazo de dieciocho meses para acreditar el curso de capacitación o la certificación de competencia laboral; si terminado ese plazo no se inscribieron en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, quedan inhabilitados para seguir en el cargo. Lo práctico es preguntarle al administrador de tu edificio en qué punto está cada uno.

Gastos comunes y arriendo: quién le debe a quién

Este punto confunde a propietarios y a arrendatarios por igual, y la respuesta tiene dos capas.

Frente al condominio, el obligado es el propietario. El artículo 6° habla de «cada copropietario», y el deber sigue al dueño de la unidad. Si el arrendatario deja de pagar los gastos comunes, la administración le cobra al dueño, no al arrendatario. Que el contrato de arriendo diga que los paga el arrendatario es un acuerdo válido entre las partes del contrato, pero no cambia a quién puede demandar el condominio.

Para un propietario que arrienda, la consecuencia es directa: los gastos comunes impagos de tu arrendatario terminan siendo un problema tuyo, con intereses y eventualmente con un juicio ejecutivo sobre tu departamento. Por eso conviene definirlo con precisión en el contrato y monitorearlo, no asumirlo. Si estás armando el contrato, revisa los requisitos legales para arrendar una propiedad en Chile.

Y para fijar el arriendo, el gasto común importa. Lo que un arrendatario evalúa es el desembolso total del mes, no solo el canon: un departamento con gastos comunes altos compite en desventaja frente a otro con el mismo arriendo y una comunidad más barata. Lo desarrollamos en cuánto cobrar de arriendo por un departamento.

Un último dato para el propietario que no vive en el edificio: según el artículo 5°, si no designas representante para la asamblea, se entiende por el solo ministerio de la ley que te representa el arrendatario u ocupante a quien entregaste la tenencia, salvo que avises lo contrario al comité y al administrador.

Preguntas frecuentes sobre gastos comunes

¿Puedo negarme a pagar si el administrador no rinde cuentas?
No. La obligación de contribuir no está condicionada a que el administrador cumpla las suyas. Lo que sí puedes hacer es exigir la rendición del artículo 21 y llevarlo al comité: según el artículo 90, la reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo la interpone el comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que fije el reglamento de la ley, no un copropietario por su cuenta. Dejar de pagar te convierte en moroso, te hace perder la calidad de copropietario hábil y no resuelve el problema de fondo.

¿Los gastos comunes se calculan por metros cuadrados?
No directamente. Se calculan según el derecho de cada unidad en los bienes de dominio común, que el reglamento fija atendiendo al avalúo fiscal de la unidad. La superficie influye en el avalúo, pero no es la variable que la ley manda usar.

¿Me pueden cortar el agua por no pagar gastos comunes?
Los servicios que la ley menciona para suspensión son el eléctrico, el de telecomunicaciones y el de calefacción. El agua potable no está en esa lista.

En resumen

La Ley 21.442 es bastante más protectora de lo que la mayoría de los copropietarios cree, pero casi todos sus derechos hay que ejercerlos: pedir el certificado de deuda, leer el reglamento, revisar el presupuesto dentro del plazo, exigir la rendición mensual.

Y si estás por comprar o vender un departamento, el mensaje corto es este: los gastos comunes impagos viajan con la propiedad. Revisarlos toma un día y evita un problema que después se resuelve en tribunales.

En REMAX First revisamos el estado de deudas del condominio como parte del análisis de cada operación, junto con los títulos y la situación municipal. Si estás evaluando vender o comprar, conversemos sobre tu propiedad. Y si necesitas que otro se haga cargo de la operación del arriendo, revisa nuestro servicio de administración de propiedades y cuánto cuesta administrar en Chile.

Fuentes

• Ley N° 21.442, que aprueba nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Promulgada el 1 de abril de 2022, publicada en el Diario Oficial N° 43.228 el 13 de abril de 2022. Texto consultado: versión consolidada vigente al 16 de febrero de 2026, obtenida del sistema oficial LeyChile de la Biblioteca del Congreso Nacional y consultada el 8 de septiembre de 2026. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1174663
• Artículos citados: 2 (numerales 9, 10, 11 y 13), 3, 5, 6, 7, 11, 20 (numerales 4 y 9), 21, 22, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39, 43, 83, 90 y los artículos 1°, 2° y 5° transitorios.
• Código Civil, artículo 2.481 (créditos de la cuarta clase), en la versión fijada por el DFL N° 1 del año 2000 del Ministerio de Justicia. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=172986
• Código de Procedimiento Civil, Libro Tercero, Título I (procedimiento del juicio ejecutivo en las obligaciones de dar), al que remite el artículo 6° de la Ley N° 21.442. Ficha oficial: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=22740
• La vigencia de cada artículo citado se verificó leyendo su propio texto en la versión consolidada, no el atributo de estado de la norma.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Cada condominio se rige además por su propio reglamento de copropiedad, que puede modificar varias de las reglas supletorias descritas acá. Para un caso concreto, consulta con un abogado.